Kiistat asuntolainasta. Asuntolainojen jälleenrahoituksen parhaat tarjoukset vb index php

Asuntolainoja koskevien oikeudenkäyntien analyysi (Chepurova A.)

Artikkelin julkaisupäivä: 04/05/2017

Niiden ihmisten määrä, jotka kääntyvät kaupallisten organisaatioiden (pankkien) puoleen saadakseen asuntolainaa, kasvaa joka vuosi. Asuntolaina auttaa ratkaisemaan ikivanhan asumisongelman. Lainadokumenttien allekirjoittaminen on erittäin tärkeä asia, johon lainanottajan tulee suhtautua mahdollisimman huolellisesti, sillä se, mitä et lukenut tänään loppuun, joudut maksamaan huomenna. Mihin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota lainaasiakirjoja allekirjoitettaessa asuntolainaa vastaanottaessa?

ASUNTOLAINASOPIMUS (VYYVÄT)

1. Korko

Usein käy niin, että pankin konttorista lainaa haettaessa lainanottajaa pyydetään täyttämään yhden koron lainahakemus, ja lainaasiakirjoja allekirjoitettaessa lainan korko muuttuu ja useimmiten nousee ylöspäin. Syitä voi olla useita. Useimmiten, kun otit yhteyttä pankkiin, tälle lainatuotteelle oli erikoistarjous, ja kun allekirjoitit lainadokumentin, tämä tarjous vanheni. Jotta näistä tiedoista ei muodostu sinulle epämiellyttäviä uutisia lainasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, tutustu huolellisesti lainasopimukseen ja asuntolainasopimukseen asuntolainan koron ilmoittamisen suhteen.

2. Maksuaikataulu

Kiinnitä huomiota maksuaikatauluun, se on toimitettava lainanottajalle allekirjoitusta vastaan. Jos kuukausierän suuruus ei sovi sinulle, voit aina keskustella tästä ehdosta pankin edustajan kanssa, voit pidentää laina-aikaa samalla kun pienennät kuukausierän määrää. Muussa tapauksessa, jos allekirjoitettua maksuaikataulua ei noudateta, pankki voi sulkea kiinnityssopimuksessa mainitun omaisuuden.

3. Vakuutus

On välttämätöntä tarkistaa, mitkä vakuutusehdot sopimuksessa on määritelty, koska lainanottaja on se, joka maksaa vakuutuskulut. Tutustu huolellisesti tähän asuntolainaosaan, kiinnitä huomiota määräaikoihin, joiden kuluessa lainanottajan on toimitettava pankille allekirjoitettu vakuutussopimus - näiden määräaikojen rikkomisesta pankit soveltavat yleensä seuraamuksia.

4. Rangaistukset lainasopimuksen ehtojen rikkomisesta

Kiinnitä mahdollisimman paljon huomiota tietoihin sakkomaksun suuruudesta jokaiselta viivästyneeltä maksupäivältä. Sopimuksessa voidaan määrätä myös muunlaisia ​​kannustimia lainanottajalle lainasopimuksen mukaisten maksujen ajallaan suorittamiseen, kuten sakkoja.

5. Osapuolten oikeudet ja velvollisuudet

Asuntolainasopimuksessa pankilla on yleensä aina enemmän oikeuksia kuin velvollisuuksia. Tätä lainasopimuksen kohtaa tutkiessaan lainanottajan tulee kiinnittää erityistä huomiota tähän: onko pankilla oikeus nostaa itsenäisesti korkoa (ns. vaihtuva lainakorko) ja jos tämä oikeus on määrätty lainasopimuksessa , määritä rajoja pankin korkoa voidaan korottaa.

Kiinnelainasopimuksen perusasiana on ilmoittaa ehdot, joiden täyttyessä pankilla on oikeus irtisanoa lainasopimus lainanottajan kanssa ja sulkea kiinni kiinnitetty omaisuus. Tämä on mainittava selvästi lainaasiakirjoissa. Useimmiten pankit pitävät lainanottajan toistuvan erääntyneitä velkoja yli kolme kertaa vuodessa lainasopimuksen ehtojen noudattamatta jättämisenä, mikä antaa oikeuden irtisanoa se. Mutta lainanottajalle voidaan asettaa tiukempia ehtoja, esimerkiksi pankki voi pidättää oikeuden yksittäisen maksuviivästyksen sattuessa vaatia lainasopimuksen irtisanomista.

Velvollisuudet, joita lainanottajan on täytettävä asuntolainasopimuksen perusteella, eivät rajoitu oikea-aikaiseen kuukausittaiseen lainan maksuun. Asuntolainasopimuksessa voi olla osoitus lainanottajan velvollisuudesta vuosittain toimittaa lainanantajalle vakuus tarkastusta varten, toimittaa vakuutusmaksujen maksamista vahvistava asiakirja jne. Näiden "velvoitteiden" noudattamatta jättämisestä pankki voi määrätä sinulle sakkoja.

Ennen lainaasiakirjan allekirjoittamista, lue huolellisesti asuntolainasopimuksen ehdot, keskustele mielestäsi kiistanalaisista asioista lainaasiantuntijan kanssa ja pyydä häneltä selvennystä tähän tai toiseen sopimuksen kohtaan.

Asuntolainasopimuksen allekirjoittamisessa on monia vivahteita, ja ne vaativat erityistä huomiota lainanottajan puolelta, koska oikeudellisen riidan sattuessa pankki hakee muutosta allekirjoituksellasi lainadokumentaatiossa ja siten suostumukseesi. tietyin pankin ehdoin.

ASUNTOLUOTTOJA KOSKEVAT OIKEUDELLISET RIIDAT (ESIMERKKEJÄ OIKEUSKÄYTÄNNÖSTÄ)

Valitettavasti tosiasia on, että asuntolainaoikeudenkäyntien määrä kasvaa joka vuosi. Lainaajat rikkovat lainasopimuksen ehtoja, ja pankit joutuvat menemään oikeuteen.

Pankki nosti lainanottajaa vastaan ​​kanteen asuntolainavelan perimiseksi ja kiinnityssopimuksella pantatun omaisuuden - asunnon - ulosmittaukseksi. Vaatimustensa tueksi pankin edustaja ilmoitti, että lainanottaja ei täytä lainasopimuksen mukaisia ​​velvoitteitaan, lainaa ei maksettu takaisin, lainavarojen käytöstä maksettiin korkoa maksuaikataulun vastaisesti, ja pyysi siksi periä lainanottajalta velan määrä ja ulosmittaus kiinnitetty omaisuus kiinnityssopimuksen perusteella kiinteistö - asunto. Lainaaja vastusti mainitun asunnon ulosmittausta ja huomautti, että hän käytti äitiyspääomaa asunnon ostamisessa. Ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuin päätti periä lainanottajalta lainasopimuksen mukaisen velan määrän; Tuomaripaneeli yhtyi ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen johtopäätöksiin (Moskovan kaupungin tuomioistuimen valituspäätös asiassa nro 11-39562).

Tuomioistuinten kanta perustuu 22.5.2013 päivättyyn lainavelvoitteiden täyttämistä koskevien riitojen ratkaisemiseen liittyvien siviiliasioiden oikeuskäytännön katsaukseen, jossa todetaan, että kun tuomioistuin ratkaisee vakuudeksi pantatun kiinteistön ulosmittausvaatimukset. lainavelan takaisinmaksu, oikeudellisesti merkittävä seikka, joka sisältyy todisteen aiheeseen ja on tuomioistuimen tutkittavana, on selvittää kysymystä siitä, mikä merkitys velallisen pantilla taatun velvoitteen rikkomisella on , sekä vahvistaa lailliset perusteet pantatun omaisuuden ulosmittaukselle.

Hovioikeuden johtopäätökset perustuvat myös siihen, että pantilla on se tehtävä, joka kannustaa velallista täyttämään päävelvoitteen asianmukaisesti, panttisopimuksen tarkoituksena ei ole pantin kohteen omistusoikeuden siirtyminen pantinantajalta pantinantajalle. pantinhaltija, ja panttatun esineen ulosmittaus on sallittu vain silloin, kun lainanottaja on syyllistynyt merkittäviin lainasopimuksen mukaisiin maksurikkomuksiin.

Myös käräjä- ja muutoksenhakutuomioistuimet ovat ottaneet huomioon lainanottajan valmiuden täyttää lainasopimuksen mukaiset velvoitteensa ja suorittaa maksuja velan takaisinmaksamiseksi.

Käsitellessään tätä pankin ja lainanottajan välistä kiistaa tuomioistuin arvioi paitsi lainanottajan kuukausimaksujen rikkomista ja erääntyneen velan määrää, myös lainanottajan halua korjata vallitsevaa tilannetta ja valmiutta maksaa laina takaisin. Tärkeä perustelu tuomioistuimen päätöksessä oli mielestäni myös se, että lainanottaja hankki riidanalaisen omaisuuden äitiyspääomavaroilla.

Näin ollen tuomioistuin sulkee kiinnityssopimuksessa määritellyn omaisuuden vain, jos lainanottajan sallimat rikkomukset lainasopimuksen mukaisissa kuukausierissä ovat oikeassa suhteessa lainanantajan sellaiseen äärimmäiseen vaatimukseen kuin kiinteistön ulosmittaus. Useimmiten tämä tilanne kehittyy erityisesti asuntolainoissa, joissa on mukana äitiyspääomarahastoja. Muissa tapauksissa tuomioistuimet tyydyttävät useammin pankkien vaatimukset, jos lainanottaja ei täytä velvoitteitaan.

Oikeuskäytännön analyysi osoittaa, että asuntolainamaksuja koskevia riitoja syntyy myös entisten puolisoiden välillä, jotka rekisteröidyssä avioliitossa saivat asuntolainaa. Herää kysymys, miten velat jaetaan entisten puolisoiden kesken ja kumpi puoliso kantaa avioeron yhteydessä asuntolainan maksutaakan. Jos entiset puolisot tekivät pankin kanssa lainasopimuksen, jossa he toimivat lainaajina, joten he sopivat olevansa yhteisvastuussa lainasopimuksen perusteella, niin pankilla on oikeus vaatia molempia entisiä puolisoita suorittamaan maksuja asuntolainasta.

VOIKO VELKA JAKAA LAINASOPIMUKSEN MUKAISESTI PUSOILIEN VÄLILLÄ?

Oikeuskäytännössä on tapauksia, joissa tuomioistuin jakaa puolisoiden kokonaisvelan pankille, sulkee toisen puolisoista asuntolainalainasopimuksen mukaisten velallisten luettelosta siinä tapauksessa, että varoilla ostettu asunto asuntolainasta siirretään toiselle.

Tarkastellaanpa esimerkkiä oikeuskäytännöstä.

Lainaaja haki tuomioistuimeen, että hänen entinen puolisonsa jätettäisiin asuntolainasopimuksen mukaisten velallisten luettelosta. Väitteensä tueksi hän selitti, että rekisteröidyn avioliiton solmimishetkellä hän ja hänen miehensä käyttivät asuntolainasta saatuja varoja kiinteistön - asunnon - ostamiseen, joka oli pantattu pankille asuntolainasopimuksella. Avioeron jälkeen lainanottajan ja hänen entisen miehensä välillä päästiin sopimukseen, että entinen puoliso luopuu osuudestaan ​​asuntolainalla ostetusta asunnosta sekä kieltäytyy maksamasta lainasopimuksen mukaisen velan määrää, tämä tosiasia vahvistetaan kuitilla. Tuomioistuimelle esitettiin todisteet siitä, että lainanottaja suoritti maksut. Tuomioistuin päätti oikeudellisella toimella jakaa puolisoiden yhteiset lainasopimuksen mukaiset velat ja sulkea vastaajan lainasopimuksen mukaisten lainaajien joukosta (Nižni Novgorodin kaupungin Avtozavodskyn piirioikeuden päätös asiassa nro 2 -2646).

On huomattava, että nämä päätökset ovat erittäin harvinaisia ​​oikeuskäytännössä, koska useimmat pankit ilmoittavat lainanottajien yhteisvastuullisen asuntolainan myöntämisen.

Jos lainanottajat ovat lainasopimuksessa yhteisvastuullisia velallisia, heidän on saatava pankilta suostumus siirtääkseen velan puolisolta toiselle. Tätä suostumusta on lähes mahdotonta saada pankilta, koska solidaaristen velallisten läsnäolo auttaa pankkia merkittävästi vähentämään riskiä lainasopimuksen mukaisen velan maksamatta jättämisestä, koska jos velalliset ovat yhteisvastuussa, pankilla on oikeus vaatia lainasopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämistä sekä kaikilta velallisilta kerralla että keneltä tahansa heistä. Ilman pankin suostumusta ei voida hyväksyä muutoksia lainasopimukseen lainasopimuksen vastuun osalta, koska tällöin pankin etuja loukataan. Tuomioistuimeen hakeminen lainasopimuksen mukaisen velan jakamiseksi yhteisvastuullisten velallisten kesken ei myöskään todennäköisesti pääty menestyksekkäästi, koska tämä lainavelvoitteen jakso merkitsee lainasopimuksen ehtojen muutosta, mikä, kuten edellä mainittiin, on mahdotonta ilman pankin lupaa.

Tarkastellaanpa esimerkkiä oikeuskäytännöstä.

Lainanottaja nosti pankkia vastaan ​​kanteen määrittääkseen osuudet hänen ja hänen entisen vaimonsa välisen asuntolainalain mukaisten luottovelkojen kokonaisvelasta, muuttaakseen lainasopimusta koskien velvoitteiden jakamista kiinnitysvelan määrän maksamiseksi lainata. Pankin edustaja ei hyväksynyt lainanottajan vaatimusta lainasopimuksen muuttamisesta ja huomautti, että lainaajien yhteisvastuuta lainasopimuksen perusteella ei voida muuttaa yhteisvastuuksi, koska tämä loukkaa merkittävästi pankin etuja. Ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuin hylkäsi lainanottajan esittämät vaatimukset sillä perusteella, että lainanottaja väitti määräävänsä asuntolainan kokonaisvelan osuudet, mutta pyysi muuttamaan lainasopimuksen ehtoja, joihin pankki ei antaa suostumuksensa ja siten perusteet osuuden perustamiselle Pankille ei ollut yhteisvastuuvelvollisuutta. Tuomaripaneeli jätti ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen päätöksen ennallaan (Hanti-Mansiyskin autonomisen piirikunnan - Ugran tuomioistuimen valituspäätös asiassa nro 33-5429/2013).

Tuomioistuin nojautui päätöksessään siihen, että lain mukaan lainanottaja voi vaatia oikeudessa muutoksia lainasopimuksen ehtoihin vain, jos pankki rikkoo olennaisesti edellä mainittua sopimusta. Mikäli pankki siis tunnollisesti täyttää lainasopimuksen ehdot, ei lainadokumentaatioon voi tehdä muutoksia ilman pankin suostumusta.

Näin ollen tällaisessa juridisesti vaikeassa tilanteessa voimme suositella, että lainanottaja ei hae tuomioistuimelta lainasopimuksen mukaisten velkasitoumusten jakamista, vaan velkojen jakamista puolisoiden kesken. Tällöin lainaasiakirjoihin ei tehdä yksipuolisia muutoksia, pankin oikeuksia ei tällöin loukata, ja puolisolla, päälainaajalla, on oikeus saada korvausta osasta asuntolainaan sijoittamistaan ​​varoista alkaen toinen puoliso. Tämä korvaus voidaan saada sekä omaisuuden muodossa että rahana. Mutta joka tapauksessa entisten lainaajien on keskusteltava kiistanalaisista asioista, tehtävä myönnytyksiä toisilleen ja päästävä sopimukseen.

Oikeuskäytännössä on usein tilanteita, joissa pankki on pakotettu menemään oikeuteen, perimään velkaa lainasopimuksen perusteella, sulkemaan asuntolainasopimuksessa määritellyn omaisuuden kuukausimaksujen viivästymisen vuoksi, lainanottajien rikkomisen vuoksi maksuaikataulua, mikä on kiinteä osa lainasopimusta asuntolainaa myönnettäessä.

Tarkastellaanpa esimerkkiä oikeuskäytännöstä.

Pankki nosti lainanottajaa vastaan ​​kanteen lainasopimuksen mukaisen velan perimiseksi ja kiinnitetyn omaisuuden ulosmitattamiseksi. Vaatimuksensa tueksi pankin edustaja selitti, että lainanottajan oli maksettava velka pankille maksamalla annuiteettimaksun kunkin kuukauden 15. päivänä lainasopimuksen mukaisesti. Lainaaja on toistuvasti (yli kolme kertaa 12 kuukauden sisällä) myöhässä kuukausimaksuvelvoitteidensa täyttämisessä ja myös viivästynyt kuukausittaisen annuiteetin maksua yli 15 kalenteripäivää, ts. täyttää virheellisesti velvollisuutensa maksaa kuukausittaiset annuiteettimaksut.

Lainasopimuksen määräysten perusteella, jos lainanottaja ei noudata pankin vaatimusta lainasopimuksessa asetettujen velvoitteiden täyttä ennenaikaisesta täyttämisestä, erityisesti lainan takaisinmaksun kuukausittaisten maksujen määräaikojen rikkomisesta. ja kertynyt korko yli kolme kertaa 12 kuukauden sisällä, vaikka jokainen viivästys olisi vähäinen tai jos seuraava kuukausimaksu viivästyy yli 15 kalenteripäivän ajalta, pankilla on oikeus lunastaa lainan vakuudeksi pantattu omaisuus. velvoitteiden täyttäminen.

Lainanottaja rikkoi toistuvasti velvollisuuttaan maksaa annuiteettimaksuja kuukausimaksujen tietolaskelman mukaisesti, joka on kiinteä osa lainasopimusta, eikä myöskään täyttänyt määräajassa velvollisuuttaan maksaa laina ennenaikaisesti takaisin, kertynyt mutta maksamatta. lainan käyttökorot ja sakkomaksut. Lainaajan toiminta loukkaa pankin lainasopimuksen mukaisia ​​oikeuksia.

Pankin vaatimukset tyydytettiin ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen päätöksellä. Valitusoikeus jätti ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen päätöksen muuttamatta (Moskovan kaupunginoikeuden valituspäätös 4.8.2016 asiassa nro 33-11857/2016).

Allekirjoittaessaan lainaasiakirjoja pankki sopii lainanottajan kanssa lainasopimuksen mukaisten maksujen suorittamispäivämäärän ja antaa lainanottajalle myös lainan maksuaikataulun. Mikäli asuntolainamaksut viivästyvät lainanottajan tuottamuksesta, pankilla on oikeus irtisanoa lainasopimus lainanottajan kanssa ennenaikaisesti ja sulkea kiinni kiinnitetty omaisuus. Lisäksi pankki veloittaa jokaisesta asuntolainamaksun viivästyspäivästä sakkomaksun, jonka suuruus määräytyy lainasopimuksessa. Ole siis erittäin varovainen allekirjoittaessasi lainaasiakirjoja, esitä kysymyksiä lainanantajalle, sopi kätevästä menetelmästä ja päivämäärästä lainasopimuksen mukaisten maksujen suorittamiseen. Jos lainan maksun suorittaminen tiettynä päivänä ei ole mahdollista (esim. palkanmaksupäivän muuttaminen), ota yhteyttä lainaasiantuntijaan, on aina mahdollista muuttaa asuntolainamaksun päivämäärää.

Ja lopuksi haluan huomauttaa, että asuntolainaa ei pidä ajatella vain mahdollisuutena ostaa nopeasti asunto, vaan sinun on ensinnäkin muistettava, että kuten mikä tahansa laina, se on maksettava takaisin. Pankki ei ole hyväntekeväisyysjärjestö ja jos lainasopimuksen ehtoja rikotaan, se puolustaa etujaan tuomioistuimessa. Asuntolainasopimus tehdään pääsääntöisesti pitkäksi ajaksi, joten sinun on mietittävä kaikkia mahdollisia riskejä, joita voi syntyä tämän sopimuksen voimassaoloaikana. Jos tietyt tämän sopimuksen ehdot eivät sovi sinulle, etsi toinen pankki, jolla on sinulle edullisemmat lainaehdot. Jos ilmaantuu olosuhteita, joiden vuoksi et pysty täyttämään lainasopimuksen mukaisia ​​velvoitteitasi ajanhukkaamatta, ota yhteyttä lainanantajaan, pankki on halukkaampi ottamaan vastaan ​​asiakkaita, jotka ovat itse kiinnostuneita yhteistyöstä sen kanssa. Sinun ei pitäisi odottaa tapaamista lainanantajan edustajien kanssa tuomioistuimessa, varsinkin kun oikeuskäytäntö osoittaa, että asuntolainariidoissa suurin osa päätöksistä tehdään pankin hyväksi.

1. Onko mahdollista maksaa erissä 10 vuodeksi oikeuden päätöksellä (kiinnitys)

1.1. Hyvä Ekaterina, Kysytkö, onko mahdollista maksaa asuntolainaa erissä? Jos et ole laskenut vahvuuksiasi etkä pysty hoitamaan lainaa tai on sattunut odottamattomia olosuhteita (esimerkiksi: työpaikan menetys), on parempi olla menemättä oikeuteen vaan mennä pankkiin neuvottelemaan lyhennyssuunnitelmaa ennakkoon. koeratkaisuvaihe. Sinun tulee kertoa pankin työntekijöille vaikeasta tilanteestasi ja olosuhteista, jotka estävät sinua suorittamasta lainavelvoitteitasi kunnolla. Jos ihmiset ovat järkeviä, heidän tulee kuunnella ja tavata puolivälissä. Teoriassa sovintosopimus on mahdollista tehdä oikeudenkäyntivaiheessa, mutta en suosittele oikeuteen menemistä, koska pankki voi vaatia koko lainan ennenaikaista takaisinmaksua (pääsääntöisesti tällaiset ehdot on määritelty lainasopimuksissa), sulkea asuntolainasta (asunnosta) ja ota se pois maksaaksesi velkasi hänelle. Pankki palauttaa loput varat (miinus velkasi määrä ja perintäkulut). Tämä on negatiivisin skenaario. Tästä syystä suosittelen, ettet mene äärimmäisyyksiin ja yritä ratkaista ongelma rauhanomaisesti pankin kanssa.

Tämä sana on tullut muotiin Venäjällä melko äskettäin maailmanlaajuisilla standardeilla. Kehittyneissä maissa kiinteistömarkkinat ovat jo pitkään liittyneet vahvasti asuntolainoihin. Venäjällä asuntolainat tulivat kansalaisten koteihin vasta 15 - 20 vuotta sitten. Aluksi asuntolainakysymyksiä säänteli vain Venäjän federaation siviililaki ja Venäjän federaation 29. toukokuuta 1992 annettu laki N 2872-1 “Kiinnitysluotto”, ja vasta kuusi vuotta myöhemmin 16. heinäkuuta 1998 annettu liittovaltiolaki N 102-FZ "Kiinnitteestä (kiinteistön pantti)" (jäljempänä - liittovaltion laki "kiinnitysluottoa"), jonka normit ohjaavat osapuolia siviilioikeudellisiin suhteisiin tehdessään kiinnityssopimusta.

Nykyaikaisissa olosuhteissa, joissa lainat hankitaan joukkolainoilla luottovaroilla, on kehittynyt tietty asuntolainariitojen käytäntö. Mitä luotto- ja asuntolainasuhteiden osapuolet riitelevät tuomioistuimessa? Mitä päätöksiä tuomioistuin tekee? Ja mitä johtopäätöksiä voidaan tehdä tämän alan oikeuskäytännön analyysin perusteella? Tarkastellaan lähemmin asuntolaina-asumiseen liittyviä kiistoja, menemättä liikekiinteistöjen kiinnitykseen, yritysten kiinnitykseen ja näkemättä kiistana tavanomaista kiinnitettyjen kiinteistöjen ulosmittausta ilman kiistanalaisia ​​kysymyksiä tai vivahteita.

Kiistat jo menetettyjen vakuuksien ulosmittauksesta

Kiistan ydin: pantti on jo pitkään menetetty tai se on poistettu pantetusta omaisuudesta ja pankki vaatii pantatun omaisuuden ulosmittausta. Tämä on mahdollista tapauksissa, joissa sopimuskauden aikana pankin tiimi on vaihtunut useammin kuin kerran ja asunnon rasituksen poistamisen vahvistavat asiakirjat ovat kadonneet pankissa. Eikä ollut mitään syytä sellaiseen pankin askeleen.

Lain sääntö: pantin nojalla pantin vakuutena olevalla velkojalla (pantinsaajalla) on oikeus, jos velallinen ei täytä tätä velvollisuuttaan, saada etuoikeutetusti hyvitys pantin arvosta ennen muita velkojia. henkilön, joka omistaa tämän omaisuuden (pantinantaja), laissa säädetyin poikkeuksin (Venäjän federaation siviililain 334 §:n 1 osa).

Pantatun omaisuuden ulosmittaus pantinhaltijan (velkojan) saatavien tyydyttämiseksi voidaan soveltaa, jos velallinen ei täytä pantilla taattua velvoitetta tai täyttää sen väärin. Pantinsaaja saa oikeuden lunastaa pantin kohteen, jos pantilla taatun velvoitteen erääntymispäivänä sitä ei täytä, paitsi jos lain tai sopimuksen perusteella tällainen oikeus syntyy myöhemmin tai lainvoimainen takaisinperintä voidaan suorittaa aikaisemmin (h 1 Venäjän federaation siviililain 348 §).

Tuomioistuimen kanta: ulosmittaus pankin pyynnöstä voidaan soveltaa vain omaisuuteen, joka on päätöksen tekohetkellä panttauksen kohteena. Jos omaisuus on jo poistettu pantista, kiinnityssopimus on jo irtisanottu ja kiinnitysmerkintä Rosreestrissä on peruutettu (erityisesti kiinnittäjän ja kiinnityksenhaltijan yhteishakemuksen perusteella), niin pykälän säännösten nojalla laillisista syistä. Venäjän federaation siviililain 334 §:ssä ei säädetä pantista vapautetun velallisen omaisuuden ulosmittauksesta.

Tapaustutkimus: pankki nosti kanteen maksamattoman lainan velan perimiseksi ja kiinnitetyn asunnon ulosmitattamiseksi. Oikeus hyväksyi pankin vaatimukset velan perimiseksi. Ja hän kieltäytyi sulkemasta omaisuutta, koska siihen ei ollut perusteita. Esitettyjen todisteiden sekä tuomioistuimen pyytämän otteen perusteella yhtenäisestä valtion kiinteistöoikeuksien ja sen kanssa tehtyjen liiketoimien rekisteristä (jäljempänä yhtenäinen valtionrekisteri tai Rosreestr) tuomioistuin päätyi johtopäätös, jonka mukaan riidanalaista asuntoa ei päätöksen tekohetkellä rasittanut kolmansien oikeudet. Näin ollen sitä ei voitu sulkea panttiomaisuutena (Burjatian tasavallan korkeimman oikeuden valituspäätös, 6.3.2013 asiassa nro 33-1265).

Johtopäätös: riippumatta Rosreestrin asuntolainarekisterin takaisinmaksun syystä, kiinnitys katsotaan päättyneeksi, eikä sitä voida sulkea pois.

Asuntolainan takaisinmaksua ja lainan takaisinmaksua koskevat riidat

Kiistan ydin: lainanottaja - yksityishenkilö henkilö toimittaa tuomioistuimelle, joka harkitsee lainavelan määrän perimistä häneltä, asiakirjat asuntolainakirjan takaisinmaksusta. Ja viitaten Art. Venäjän federaation siviililain 352 ja art. Liittovaltion kiinnityslain 25 §:ssä todetaan, että se on jo täyttänyt kaikki liiketoimesta johtuvat velvoitteensa, minkä vuoksi taakka poistettiin lainanottajan (kiinnityksen antaja) ja lainanantajan (kiinnityksenhaltija) yhteisellä lausunnolla.

Lain sääntö: Art. Venäjän federaation siviililain 352 §:n mukaan pantti irtisanotaan:

1) pantilla taatun velvoitteen päättyessä;

2) pantinantajan pyynnöstä, jos on syytä vaatia pantin ennenaikaista päättämistä (jos pantinsaaja rikkoo törkeästi Venäjän federaation siviililain 343 §:n 1 momentissa lueteltuja velvoitteita):

• vakuuttaa pantinantajan kustannuksella panttitun omaisuuden täydessä arvossaan menetyksen ja vaurioitumisen riskejä vastaan, ja jos omaisuuden koko arvo ylittää pantilla vakuutetun vaateen määrän, vähintään pantin haltijan kustannuksella vaatimuksen määrä;
• ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin pantatun omaisuuden turvallisuuden varmistamiseksi, mukaan lukien sen suojaaminen hyökkäyksiltä ja kolmansien osapuolten vaatimuksilta;
• ilmoittaa välittömästi toiselle osapuolelle pantatun omaisuuden katoamisen tai vahingoittumisen uhasta);

3) pantatun esineen tuhoutuessa tai panttioikeuden päättyessä, jos pantinantaja ei ole käyttänyt oikeuttaan palauttaa panttitavaraa kohtuullisessa ajassa tai korvata sitä muulla vastaavalla omaisuudella, jollei sopimuksessa toisin määrätä (Venäjän federaation siviililain 345 §:n 2 kohta);

4) pantin omaisuuden realisoinnin (myynnissä) tapauksessa pantinhaltijan vaatimusten täyttämiseksi laissa säädetyllä tavalla, sekä siinä tapauksessa, että sen myynti osoittautui mahdottomaksi.

Liittovaltion asuntolainan 25 §:ssä vahvistetaan menettely kiinnityksen päättymisen rekisteröimiseksi:

1. Rekisteröintiviranomainen saa yhden kolmesta mahdollisesta asiakirjasta:

asuntolainan haltijan lausunto;

pantinantajan ja pantinhaltijan yhteinen hakemus;

kiinnittäjän hakemus, jossa on samanaikaisesti toimitettava panttikirja, joka sisältää kiinnityksen omistajan merkinnän kiinnityksellä vakuutetun velvoitteen täyttämisestä kokonaisuudessaan, tai tuomioistuimen tai välimiesoikeuden päätös kiinnityksen purkamisesta.

Mitään muita asiakirjoja ei vaadita asuntolainarekisteröinnin maksamiseen.

2. Oikeuksien valtion rekisteröintiä suorittava elin peruuttaa kolmen työpäivän kuluessa jonkin edellä mainituista asiakirjoista saatuaan kiinnitystä koskevan rekisteröintitietueen Unified State -rekisterissä.

Tuomioistuimen kanta: se, että molemmat osapuolet suorittavat liiketoimen kiinnelainasopimuksen purkamistoimia, ei tarkoita ennakolta luottovelvoitteiden purkamista. Pankin kirje, jossa todetaan, että lainanottajalla ei ole velkaa lainasta ja että asuntolainakirjan takaisinmaksulle on perusteita, ei ole riittävä näyttö siitä, että lainanottaja on täyttänyt velvoitteensa pankkia kohtaan.

Käytännön esimerkki: korkean profiilin tapaus päättyi vasta valitusvaiheeseen. Ensinnäkin ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuin, tutkittuaan pankin valtuutetun henkilön allekirjoittaman kirjeen, jossa todettiin, ettei velallisella ollut lainavelkaa, katsoi, että tämä vahvisti täysin sen, että lainanottajalla ei ollut velkaa pankille asuntolainasta. Ottaen huomioon, että pankki yhdessä lainanottajan kanssa jätti Rosreestrille hakemuksen asuntolainakirjan takaisinmaksusta, tuomioistuin oli lopulta vakuuttunut tästä johtopäätöksestä. Ja vain ylempi tuomioistuin päätyi samoilla todisteilla asiassa päinvastaiseen johtopäätökseen: on mahdollista, että osapuolet päättivät irtisanoa asuntolainasopimuksen, mikä ei suinkaan tarkoita automaattisesti lainasopimuksen irtisanomista, vakuudeksi. josta se päätettiin. Tehtyään laskelmia tuomioistuin keräsi lainanottajalta lainasopimuksen mukaisen velan määrän huolimatta pankin virallisesta kirjeestä saman velan puuttumisesta, joka oli aiemmin toimitettu Rosreestrille. Samalla tuomioistuin totesi, että kirje oli riittämätön todiste velan takaisinmaksusta. Siten vain rahoitusasiakirjat (tiliotteet, kuittimääräykset ja muut asiakirjat) voivat vahvistaa velan puuttumisen (Moskovan kaupungintuomioistuimen valituspäätös, 5.8.2013, kaupunki nro 11-16851).

Johtopäätös: asuntolaina voidaan maksaa takaisin täyttämättä velvoitteita. Tämä ei kuitenkaan vapauta lainanottajaa lainavelan takaisinmaksusta.

Kiistat jo muuttuneesta vakuudesta määräämisen lainmukaisuudesta

Kiistan ydin: kiinnittäjä - lainan laiminlyöjä uskoo, että koska kiinnityssopimuksen voimassaoloaikana kiinnitetyn kiinteistön kunto on muuttunut (kiinnitetyn talon pinta-ala on kasvanut laajennuksen vuoksi), ja vastaava Kiinnityssopimukseen ei koskaan tehty muutoksia, jotta uuden omaisuuden ulosmittaus olisi mahdotonta kiinnityssopimuksen pätemättömyyden vuoksi.

Lain sääntö: Art. Liittovaltion asuntolainan 76 §:n mukaan lainaa tai kohdelainaa asuinrakennuksen rakentamiseen myönnettäessä kiinnityssopimuksessa voidaan määrätä velvoitteen vakuudesta keskeneräisillä rakennuksilla sekä kiinnittäjälle kuuluvilla materiaaleilla ja laitteilla, jotka ovat valmistautunut rakentamiseen. Jos määriteltyä rakennusta rakennettiin uudelleen, niin saman normin nojalla kiinnityssopimus, tekemättä siihen muutoksia tai lisäyksiä, koskee rakennettua asuinrakennusta.

Tuomioistuimen kanta: Tuomioistuin ohjaa liittovaltion asuntolainalakia ottaen huomioon Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston 28. tammikuuta 2005 päivätyssä tiedotteessa N 90 "Tarkastus harkintakäytännöstä" annetut selitykset välimiesoikeudessa asuntolainasopimukseen liittyvissä riita-asioissa." Näiden selvennysten mukaan kiinnityksen kohteen muuttuminen kiinnityssopimuksen voimassaoloaikana ei tarkoita panttikohteen fyysistä tai oikeudellista tuhoutumista, mikä momenteissa tarkoitetulla tavalla. 3 s. 1 art. Venäjän federaation siviililain 352 § edellyttää pantin irtisanomista. Venäjän federaation siviililaki tai liittovaltion laki "kiinnitysluottoa" eivät edellytä kiinnityssopimuksen voimassaolon säilyttämiseksi siihen muutoksia, jotka koskevat kiinnityksen kohteen kuvausta ja sen arvoa sekä näiden rekisteröintiä. muutoksia.

Art. 76 liittovaltion lain "Kiinnitysluotto", kiinnityssopimus, jonka kohteena oli rakenteilla oleva asuinrakennus, tekemättä siihen muutoksia ja lisäyksiä kiinnityksen kohteen kuvauksen ja sen arvioinnin suhteen ja ilman rekisteröintiä tällaiset muutokset ja lisäykset ulottuvat rakennettuun asuinrakennukseen.

Tapaustutkimus: kansalainen teki lainasopimuksen pankin kanssa varmistaakseen velvoitteet, joiden nojalla osapuolet rekisteröivät asuntolainasopimuksen - kaksikerroksisen talon vakuutena tontin kanssa, jolla se sijaitsi. Sopimuksen pitkän voimassaoloajan aikana lainanottaja-kiinnitti rakennukseen, mikä lisäsi talon pinta-alaa. Rakennustoiminnan seurauksena vakuuskohde on muuttunut merkittävästi. Kun tuli aika kerätä varoja ja sulkea vakuudet (sen jälkeen kun lainanottaja ei ollut täyttänyt lainan takaisinmaksuvelvoitteitaan), asunnon omistaja - kansalainen alkoi väittää, että kiinnityssopimus ei ole enää voimassa, koska vakuus oli jo muuttunut kauan sitten, muutokset on rekisteröity. Asuntolainasopimukseen ei kuitenkaan tehty muutoksia. Tuomioistuin ei edellä esitetyn kannan perusteella jakanut pantin omistajan väärinkäsityksiä. Ja pankki täytti vaatimuksen perimällä takaisin maksamattoman lainan ja talon ja tontin ulosmittauksen (Pietarin kaupungin tuomioistuimen päätös 20.6.2012 N 33-7739/2012).

Johtopäätös: vakuuden muuttaminen sopimuksen voimassaoloaikana tekemättä asianmukaisia ​​muutoksia kiinnityssopimukseen ei tee tällaisesta sopimuksesta pätemätöntä eikä estä muutetun vakuuden myöhempää ulosmittausta.

Ainoan asunnon ulosmittaus. Erityisolosuhteet. Lykkäys.

Kiistan ydin: Lainanantaja uskoo, että on mahdotonta sulkea ainoan ihmisen kotia. Varsinkin jos asunnossa asuva henkilö on parantumattomasti sairas. Tai asukas on alaikäinen lapsi.

Lain sääntö: osa 1 rkl. Venäjän federaation siviiliprosessilain 446 pykälässä kielletään ulosmittaus täytäntöönpanoasiakirjoilla velallisen kansalaisen omistamissa asuintiloissa (niiden osissa), jos velallisen kansalaisen ja hänen omistamissaan tiloissa yhdessä asuville perheenjäsenille se on ainoa vakituiseen asumiseen sopivia tiloja. Poikkeuksena on asunto, joka on asuntolainan kohteena. Se voidaan sulkea kiinnityslainsäädännön mukaisesti.

Art. 1 osan mukaan Liittovaltion lain "Kiinnityslaina" §:n 78 pykälän mukaan kiinnityksenhaltijan ulosmittaus kiinnitetystä asuinrakennuksesta tai asunnosta ja tämän omaisuuden myynti ovat perusteet kiinnittäjän ja muiden tällaisessa asuinrakennuksessa asuvien henkilöiden käyttöoikeuden irtisanomiselle. tai asunto edellyttäen, että tällainen asuinrakennus tai asunto on pantattu kiinnityssopimuksella tai lainvoimaisella kiinnityksellä pankin tai muun luottolaitoksen tai muun oikeushenkilön hankintaa varten myöntämän lainan tai kohdelainan takaisinmaksun varmistamiseksi tai tällaisten tai muiden asuinrakennusten tai huoneistojen rakentamiseen, niiden suuriin korjauksiin tai muihin erottamattomiin parannuksiin sekä aiemmin myönnetyn asunnon tai asunnon hankintaan tai rakentamiseen myönnetyn luoton tai lainan takaisinmaksuun. Ulosottoa koskevan asunnon myyntimenettelystä säädetään samassa artiklassa. 78 Liittovaltion laki asuntolainasta. Kiinnitetyssä asunnossa asuvien henkilöiden häätömenettelyä säännellään pykälällä. 2. lokakuuta 2007 annetun liittovaltion lain N 229-FZ "Täytäntöönpanomenettelyistä" § 107.

Tuomioistuimen kanta: laki sallii kaikkien asuntolainasopimuksen perusteella vakuudeksi annettujen asuntojen, mukaan lukien ainoan, ulosmittauksen. Laki ei liitä ulosmittausta millään tavalla asuntoon rekisteröityneiden henkilöiden henkilöllisyyteen. Laki sallii myös kaikkien asuintilaan rekisteröityjen henkilöiden häädön. Mutta ottaen huomioon tapauksen erityiset olosuhteet, tuomioistuin voi lykätä tuomioistuimen päätöksen täytäntöönpanoa, jos asianosaiset esittävät vastaavan hakemuksen. Esimerkiksi häätöpäätökset.

Tapaustutkimus: poikani otti lainaa pankista ja päätti kokeilla itseään yrittäjyyden alalla. Ja vakuudeksi hän antoi asunnon, jossa hän ja hänen vanhempansa asuivat. Vanhemmat eivät välittänyt. Kun onneton lainanottaja ei maksanut lainaa takaisin ja pankki alkoi vaatia sen palauttamista sekä takavarikoida kiinnitettyä omaisuutta, sekä poika että hänen vanhempansa alkoivat oikeudenkäynnissä todistaa, että kiinnitetty asunto oli heidän ainoa kotinsa. . Lisäksi tänä aikana asuntoon rekisteröitiin ja asettui alaikäinen lapsi, jonka huoltajiksi saivat lainaajan vanhemmat. Kaikki nämä olosuhteet eivät estäneet tuomioistuinta perimättä lainasummaa lainanottajalta, vaan myös sulkemasta tätä ainoaa asuntoa. Ja ylempi viranomainen piti tätä päätöstä laillisena ja perusteltuna (Saratovin alueoikeuden kassaatiotuomio 8.9.2011 asiassa nro 33-4014).

Ulosotto jätettiin, tiloja ei myyty huutokaupassa, ja pantinantajapankki hyväksyi sen taseeseensa laatimalla asiaankuuluvat asiakirjat Rosreestrissä. Ja vasta tämän jälkeen koitti sekä pojan, hänen vanhempiensa että valvotun alaikäisen lapsen varsinainen häätö.

Ainoa etu tässä tilanteessa oli tuomioistuimen häätöpäätöksen täytäntöönpanon lykkääminen: kassaatioasteessa vakuuden ulosmittausasian sekä ainoasta asunnosta häädön menettäneet ihmiset, jotka on häädetty kiinnitetyistä asunnoista. palasi oikeuteen, mutta haki tuomioistuimen päätöksen täytäntöönpanon lykkäämistä. Tueksi he toimittivat todistuksia, joissa todettiin, että yksi lainanottajan asunnossa asuvista sukulaisista oli vakavasti sairastunut syöpään ja hänen kuljetuksensa saattoi johtaa hänen kuolemaansa. Tuomioistuin teki myönnytyksiä ja lykkäsi häätöä jopa 1,5 vuodella, mutta velvoitti lainanottajan maksamaan vähintään 5 000 ruplaa. velkaa kuukaudessa maksaaksesi lainavelan pois ja tietysti maksaaksesi kaikki apurahat. Myöhemmin pankki majoitti myös heikommassa asemassa olevat henkilöt, jolloin he saivat asua asunnossa vielä vuoden samoilla ehdoilla kuin oikeuden päätöksessä. Antaa ihmisille niin sanotusti mahdollisuuden ja aikaa etsiä uusi asuinpaikka.

Mutta ihmiset tottuivat... Ja kun kaikkien lykkäysten päätyttyä (dokumentoitu!) heidät häädettiin ulosottopalvelun avulla, he olivat ymmällään: ”Eikö pankki voisi antaa meidän kaikkien elää. elämämme täällä?" Viitteeksi: lainaajan vanhemmat olivat tuolloin noin 65-vuotiaita, lainaaja itse 40-vuotias ja seurakunnan lapsi 14-vuotias. Kuinka kauan pankin olisi pitänyt odottaa? Puoli vuosisataa tai enemmän?

Viitteeksi: tämä tilanne (mukaan lukien tapauksen käsittelyaika) kesti yli viisi vuotta. Lopulta pankki myi asunnon ja "sulki" epäonnistuneen liikemiehen velan.

Omaisuuden ja velkojen jako

Kiistan ydin: puolisot ottivat kerran lainaa yhdessä, yhdessä he turvasivat sen palautuksen yhteisomaisuutensa - asunnon tai talon - vakuudella. Eikä sillä ole edes väliä, jos vain toinen puolisoista oli osapuolena kaikissa liiketoimissa ja suostumus pyydettiin vain toiselta, mikä dokumentoitiin. Avioeron jälkeen kumpikaan puolisoista ei halunnut maksaa toisesta. Molemmat (tai toinen puolisoista) halusivat jakaa velan, minkä vuoksi he menivät oikeuteen. Lisäksi kansalaisia ​​kehotetaan olemaan sulkematta kummankaan puolison asunto-osuutta puolisolle avioeron yhteydessä luovutettuna omaisuutena.

Lain sääntö: osa 1 rkl. Venäjän federaation siviililain 391 mukaan velallinen voi siirtää velkansa toiselle henkilölle vain velkojan suostumuksella. Siten, jos velkoja hyväksyy, tuomioistuin voi jakaa velan puolisoiden kesken. Jos et ole samaa mieltä, tämä ei voi tapahtua. Vaikka käytännössä on olemassa erilaisia ​​ratkaisuja, myös sellaisia, joissa ei oteta huomioon tätä lain säännöstä (katso Altain alueoikeuden valituspäätös 12.11.2013 nro 33-9286/2013).

Art. 2 osan mukaan Venäjän federaation perhelain (jäljempänä Venäjän federaation perhelaki) 45 §:n mukaan rangaistusta sovelletaan puolisoiden yhteiseen omaisuuteen puolisoiden yhteisistä velvoitteista sekä yhden puolison velvollisuuksista. puolisoista, jos tuomioistuin toteaa, että kaikki jommankumman puolison velvoitteita varten saatu on käytetty perheen tarpeisiin. Jos tämä omaisuus ei riitä, puolisot ovat yhteisvastuussa näistä velvoitteista kummankin omaisuuden kanssa.

Pankkien kanta: huolimatta siitä, että teoriassa velat voidaan jakaa, lähes 100 % 100 tapauksesta pankit vastustavat velkojen jakamista. Ja tälle on selitys: he tietävät lainanottajansa tunnollisena (tai ei niin tunnollisena). Heidän suhteensa on jo dokumentoitu. Pankilla on perusteet ja oikeus periä, mikäli lainaa ei makseta takaisin. Siviililainsäädäntö ei säädä mekanismista lainan takaisinmaksuvelvollisuuden määräämiseksi allekirjoittamattoman lainasopimuksen perusteella (uuden lainanottajan kanssa), eikä myöskään tuomioistuimen päätöksen seurauksena syntyneen uuden lainanottajan pakottamista allekirjoittamaan lainasopimus. saamatta tosiasiallisesti varoja, joita puolisot ovat käyttäneet yhdessä ennen oikeudenkäyntiä.

Tuomioistuimen kanta: ottaen huomioon velkojapankin aseman, asuntolainan todellisen velkojen jaon monimutkaisuuden ohjaamana, tuomioistuimet ratkaisevat useimmissa tapauksissa tilanteen seuraavasti: vaikuttamatta kaikkiin aiemmin täytettyihin lainavelvoitteisiin ennen avioeroa, tuomioistuin määrittää lainasopimuksen mukaisesti takaisin maksettavan loppusumman. Arvioi myös asuntolaina-asuntoja. Sitten, jos kiinteistöä ei jaeta apporttiomaisesti, se määrätään toiselle puolisoista, jolloin tämä velvoitetaan maksamaan toiselle puolisolle hänelle kuuluva osuus tuomioistuimen määräämänä määränä. Lainaajalla säilyy kaikki lainan mukaiset velvoitteet ja hän velvoittaa toisen puolison maksamaan 1/2 lainan maksumäärästä kuukausittain lainanottajaksi jäävälle puolisolle. Puolisot voivat halutessaan hyvittää keskenään vaihtamat määrät. Jos puolisot ovat lainanottajina, he ovat yhteisvastuussa lainavelvoitteista. Oikeuden päätös on tässä asiassa lähes sama.

Tuomioistuin sulkee asunnon lain säännösten perusteella. Liittovaltion kiinnityslain 50, 54 ja 78 pykälät, joiden mukaan kiinnityksen haltijalla on oikeus sulkea kiinni kiinnityssopimuksella pantattu omaisuus täyttääkseen tämän omaisuuden kustannuksella vaatimukset, jotka johtuvat lainvastaisuudesta. - kiinnityksellä taatun velvoitteen täyttäminen tai virheellinen täyttäminen. Tuomioistuimet huomauttavat, että yhteisten velkojen osuuksia määritettäessä velan jakamista ja velallisen korvaamista velvoitteessa ei suoriteta, ts. Itse lainasopimus ei muuttunut entisten puolisoiden välisen velanjaon yhteydessä. Kummankin puolison osuuden määrittäminen kokonaisvelasta vahvistaa vain entisen puolison velvollisuuden korvata toiselle puolisolle osa kuluista, joita tämä on aiheuttanut tämän velan maksamisesta. Kiinnitetyn asunnon osuuden jakaminen ei myöskään vaikuta tuomioistuimen oikeuteen sulkea koko asunto.

Tapaustutkimus: velkoja nosti oikeuteen maksamattoman lainavelan perimiseksi ja kiinnitetyn asunnon ulosmittauksen (lain voimassa oleva kiinnitys) toimittamalla tuomioistuimelle lainasopimuksen, kiinnityksen ja muut saatavien pätevyyden vahvistavat asiakirjat. Tuomioistuin hyväksyi kanteen, mutta ei hyväksynyt vastaajien väitteitä edellä mainitun lainasopimuksen mukaisten velkojen jakamisesta aiemmin tehdyllä tuomioistuimen päätöksellä. Oikeus katsoi, että käräjäoikeuden päätöksellä tosiasiallisesti jaettiin lainasopimuksen mukaiset kolmen yhteislainaajan velat tasan. Tuomioistuin totesi samalla, että velkoja ei antanut suostumusta korvata velallisia tai muuttaa velallisten kokoonpanoa ja siten siirtää velkaa muille velallisille. Samaan aikaan kaksi kolmesta kanssalainaajista haki aiemmin oikeuteen vaatien muuttamaan lainasopimuksen ehtoja, velvoittamaan tekemään lainasopimukseen lisäsopimuksen, mutta oikeuden päätösten edellyttämät vaatimukset täyttyvät. jäivät tyytymättömiksi. Ottaen huomioon tuomioistuinten kannan kokonaisvelan osuuden jakautumisen oikeasta ymmärtämisestä ja pitäen lainan takaisinmaksuvelvoitteet ennallaan, tuomioistuin totesi päätöksessään, että velvoitteet vastaajien velkojaa kohtaan ovat yhteisiä ja useita lainaajia on edelleen olemassa siltä osin kuin heidän välillään solmittu lainasopimus määrää. Tuomioistuin ei myöskään hyväksynyt vastaajien väitettä, jonka mukaan kiinnitetty asunto oli ulosmittaushetkellä jo lainaajien omistuksessa yhteisessä osaomistuksessa, eikä yhteisomistuksessa, koska omaisuuden jaon yhteydessä heistä kullekin oli myönnetty osuus kiinnitetty asunto. Edellä esitettyjen toteamusten perusteella tuomioistuin on lainaajien avioliiton purkamisesta ja omaisuuden ja yhteisen velan pankille jakamisesta huolimatta perinyt heiltä yhteisvastuullisesti lainan ja ulosmittanut lainan. asunto vakuudeksi asuntolainalla. Ja asunnon osakkeiden jakaminen kullekin lainanottajalle ei estänyt tätä (Barnaulin Leninskyn piirioikeuden päätös, Altain alue, 9.3.2013; Altain alueoikeuden valituspäätös, 12.11. 2013 N 33-9286/2013).

Johtopäätös: velan jakaminen on mahdollista vain pankin suostumuksella. Mutta jopa erotettujen puolisoiden velkojen jakamisen tapauksessa heidän velvollisuutensa pankkia kohtaan eivät muutu, vaan määritetään vain kunkin osuus kokonaisvelasta. Kiinnitetyn asunnon osuuden allokointi ei myöskään vaikuta pankin oikeuteen sulkea koko vakuus.

Jotkut kommenteistani Elena Trafimovan kirjeen keskusteluun
http://www.kommersant.ru/doc_discuss.aspx?DocsID=1119137
Venäjän presidentille asuntolainaansa liittyvistä ongelmista:

Alla on joitain ajatuksiani siitä, mitä pitäisi tehdä seuraavaksi, jos tilanne dollarin/ruplan vaihtokurssin kanssa pahenee.

Keskustelemme Madame a-supergirlin kanssa:
http://a-supergirl.livejournal.com/13982.html
Sieltä löydät myös hänen kommentit konsultaatiosta alla

Konsultoin ihmisoikeusjuristia.

Ei ole supertyttö :)

Keskustelun tulos lyhyesti:

Minä toivotan tervetulleeksi!
Minä: Haluaisin neuvotella kanssasi, mitä tehdä
Lakimies: Hyvää iltapäivää. Kirjoittaa. :)
Minä: Lakimies, kiitos vastauksesta! Voitko hahmotella lyhyesti tilannetta?
Lakimies: Kirjoita

Minä: Meillä on seuraava tilanne (tilanne lyhyesti kerrottu, todellisia lukuja on muutettu):
Vuoden 2006 lopussa asunto ostettiin YX0000 dollarilla
Oma panokseni oli 30% ("vaatimattoman" mutta silti kolmen ruplan hinnasta), ts. X0 tuhatta + laina YZ0 tuhatta Puoliso on lainanottaja. Tyttäreni on nyt 6-vuotias. Ja maaliskuun puolivälistä vaimoni jää äitiyslomalle (odotamme toista lastamme). Kuukausimaksu YQZV $ silloisella valuuttakurssilla RRR00 rub. kuukaudessa. Nyt siitä on tullut STU00 rub. (eli 12 tuhatta ruplaa enemmän)
Marras-joulukuussa minua "pyydettiin" kriisin vuoksi lähtemään, vaihdoin työpaikkaa ja palkkani nousi 5 tuhatta ruplaa. vähemmän (oli XX:stä XY tuhatta). Perhebudjetissa vaimoni palkka lisättiin minun palkkaani, mutta maaliskuun puolivälistä lähtien hän on jäänyt äitiyslomalle, ts. hänen W0 tuhatta ei enää kuulu perheen budjettiin. Eläkkeellä oleva äitini asuu myös luonamme (auttaa hakemaan tyttärensä päiväkodista ja vie harjoituksiin). Siellä näytti olevan myös "tyyny" (itse asiassa perheen tulot kattoivat lainan maksun 3 kertaa). Mutta todellisuudessa, jopa sellaisissa olosuhteissa, tilanne on jo lähellä kriittistä. Vielä 5 ruplaa alas urhoollisen keskuspankkimme tekemästä ruplan devalvaatiosta ja siinä kaikki... :(
Mitä vaihtoehtoja voit todella pyytää pankilta - maksun lykkäystä, lainan uusimista 15:stä 20 vuoteen?

Lakimies: Mikä pankki?

Minä: Deltacredit

Minä: Todennäköisesti pyydän lykkäystä, todennäköisesti ainakin vuoden päävelalle (vaikka en tietenkään todellakaan haluaisi, mutta olosuhteet pakottavat). Älä maksa vähintään vuodelta, ja jos ei koko maksua, niin jätä ainakin päävelka maksamatta (nyt saadaan seuraava suhde: päävelka 1/3 maksumäärästä + lainan korko 2 /3 maksun määrästä)

Lakimies: He voivat sopia, että maksat heille vain korkoa toistaiseksi - 1,2 vuotta

Minä: Oliko Deltacreditille ennakkotapauksia?
Minä: vai etkö ole vielä tavannut tätä pankkia?

Lakimies: En ole törmännyt siihen

Minä: Niin on. Syyt ovat enemmän kuin todellisia, eivätkä he voi kieltäytyä?

Minä: Ei viiveitä vielä

Lakimies: Sinun on puhuttava oikein - joko maksat vain korkoa tai ratkaiset ongelman laillisesti.
Lakimies: Juridisesti se ei ole heille kannattavaa, silloin he tapaavat sinut puolivälissä.

Minä: Mitä tarkoitat "laillisesti"?

9:24:40] Lakimies: Tässä - katso tämä artikkeli
Asianajaja: § 451. Sopimuksen muuttaminen ja irtisanominen olosuhteiden merkittävän muutoksen vuoksi

1. Merkittävä muutos niissä olosuhteissa, joista osapuolet ovat sopimusta tehdessään lähteneet, on perusteena sen muuttamiselle tai irtisanomiselle, ellei sopimuksesta toisin määrätä tai sen olemuksesta seuraa.
Olosuhteiden muutos katsotaan merkittäväksi, kun ne ovat muuttuneet niin paljon, että jos osapuolet olisivat voineet kohtuudella ennakoida, sopimusta ei olisi tehty lainkaan tai se olisi tehty olennaisesti erilaisin ehdoin.
2. Jos osapuolet eivät ole päässeet sopimukseen sopimuksen mukauttamisesta olennaisesti muuttuneiden olosuhteiden mukaiseksi tai sen irtisanomisesta, sopimus voidaan irtisanoa ja tämän artiklan 4 kohdassa säädetyin perustein muuttaa tuomioistuimessa. asianosaisen pyynnöstä, jos seuraavat ehdot täyttyvät samanaikaisesti:
1) osapuolet olettivat sopimusta tehtäessä, että tällaista olosuhteiden muutosta ei tapahdu;
2) olosuhteiden muutos johtui syistä, joita asianomainen ei voinut niiden tapahtumisen jälkeen voittaa sillä huolellisuudella ja varovaisuudella, jota sopimuksen luonne ja liikevaihdon ehdot vaativat;
3) sopimuksen täytäntöönpano sen ehtoja muuttamatta loukkaisi niin paljon sopimusta vastaavien osapuolten omaisuusetujen suhdetta ja aiheuttaisi asianosaiselle sellaista vahinkoa, että se menettäisi suurelta osin sen, mihin hänellä oli oikeus luottaa sopimusta tehdessään. sopimus;
4) elinkeinonharjoituksista tai sopimuksen sisällöstä ei seuraa, että olosuhteiden muutoksen riski on asianosaisella.
3. Irtisanottaessa sopimusta olennaisesti muuttuneiden olosuhteiden vuoksi tuomioistuin määrittää jommankumman osapuolen pyynnöstä sopimuksen purkamisen seuraukset, jotka perustuvat tarpeeseen jakaa oikeudenmukaisesti osapuolten kesken niille aiheutuneet kulut. tämän sopimuksen täytäntöönpanosta.
4. Sopimuksen muuttaminen olosuhteiden merkittävän muutoksen vuoksi on tuomioistuimen päätöksellä sallittu poikkeustapauksissa, kun sopimuksen irtisanominen on yleisen edun vastaista tai siitä aiheutuu osapuolille vahinkoa, joka ylittää huomattavasti sopimuksen toteuttamiseen tarvittavat kustannukset. tuomioistuimen muuttamia ehtoja.

Asianajaja: Sinun on yksilönä ennen kaikkea mietittävä itsesi ja perheesi ruokkimista ja sitten maksuja pankille. Mutta häntä on suojeltava.
Asianajaja: Venäjän federaation siviililain 451 artikla
==========================================

Lakimies:
Suurin osa ongelmista, joita syntyy, kun käsitellään sopimuksen irtisanomista (muutosta) koskevia riita-asioita. Siviililain 451 pykälä liittyy ehkä olosuhteiden merkittävän muutoksen todistamismenettelyyn. Näiden ongelmien perimmäinen syy on tuomareiden riittämätön ymmärrys "merkittävien muutosten" käsitteestä. Tämän vuoksi on tarpeen tarkastella yksityiskohtaisemmin 1 artiklan 1 kohdan säännöksiä. 451 siviililaki.

Olosuhteiden merkittävä muutos edellyttää sopimuksen muuttamista siinä tapauksessa, että tällaisen muutoksen seurauksena sopimuspuolten omaisuussuhde rikotaan ja jompikumpi kaupan osapuolista menettää kaupallisen intressinsä hyväksyttyjen velvoitteiden täyttäminen. Toisin sanoen se osapuoli, joka odottaa kaupalta positiivista taloudellista tulosta olosuhteiden merkittävän muutoksen vuoksi, ei saa sitä, mihin sillä oli oikeus luottaa kauppaa tehtäessä.

==========================================

Lakimies: Asuntolaina

Asuntolainan erityispiirre, toisin kuin muissa lainamuodoissa, on se, että rahoitettavan kaupan kohde - kiinteistö - on aina pantattu lainanantajalle eli pankille, kunnes laina on kokonaan maksettu. Kaikilla seurauksilla.

1. Siksi, kuten autolainankin tapauksessa, nykytilanteen ennakkoratkaisua suositellaan.

2. Jos neuvottelut ja kirjeenvaihto pankin kanssa eivät johtaneet mihinkään, tässä tilanteessa, kummallista kyllä, tuomioistuin auttaa. Tosiasia on, että pykälän 1 merkinnällä ei ole vähäistä merkitystä pankille. 54 Liittovaltion laki, annettu 16. heinäkuuta 1998 N 102-FZ "Kiinnityslainasta (kiinteistön pantti)" (jäljempänä "kiinnityslaki"), jonka mukaan pantatun omaisuuden ulosmittaus tuomioistuimessa voidaan evätä, jos velallinen on rikkonut pantilla taattua velvollisuutta, on erittäin vähäinen ja siitä johtuva pantinhaltijan saatavien suuruus on selvästi suhteeton pantin arvoon nähden. Ja kuka tietää, kuinka valtava ero kiinteistösi arvon ja sen kuukausimaksun välillä on. Poikkeuksena on järjestelmällinen asuntolainan säännöllisten maksujen rikkominen. Toisin sanoen, jos laiminlyöntisi maksaa osan lainasta on vähäpätöinen suhteessa asunnon hintaan ja velan takaisinmaksuun on ainakin minimaalinen mahdollisuus muista lähteistä, tuomioistuin voi kieltäytyä sulkemasta lainaa. kiinnitetty omaisuus.

3. Jos kiinnitetty omaisuus suljetaan oikeudellisin menettelyin, pankki kohtaa toisen merkittävän riskin, jonka olemassaolo vaikuttaa usein negatiivisesti päätettäessä asuntolainasta. Puhumme siitä, mitä pykälän 3 momentissa säädetään. "Kiinnityslain 54" säännös, jonka mukaan tuomioistuimella on pyynnöstäsi, jos siihen on painavia syitä, oikeus päätöksessään kiinnittää kiinteistön ulosmittaus lykätä sen täytäntöönpanoa enintään yhdellä. vuosi - erityisesti siinä tapauksessa, että et käytä esimerkiksi asuntoa voiton tuottamiseen vuokraamalla sitä. Hyvien syiden käsitteen sisältöä ei kerrota asuntolainasta. Oikeuskäytäntö jättää tämän kysymyksen ratkaisemisen kokonaan tuomioistuimen harkintavaltaan.

4. Huolimatta siitä, että Art. Kiinnityslain 54 §:ssä säännellään panttiomaisuuden myynnin lykkäyksen myöntämistä prosessilainsäädäntöön on luotu itsenäinen perusta, jonka läsnä ollessa päätöksen tehneellä tuomioistuimella on hakemuksesi perusteella oikeus lykätä tai lykätä oikeudellisen toimen täytäntöönpanoa, muuttaa sen täytäntöönpanotapaa ja -menettelyä. Tämä on jo mainittu edellä. Samanaikaisesti se, että tuomioistuin ei sido pykälän 3 momentissa olevaa rajoitettua perusteiden luetteloa. Kiinnityslain 54 §. Pohjimmiltaan tämä Venäjän federaation siviiliprosessilain normi sisältää avoimen, rajoittamattoman luettelon olosuhteista, joiden olemassaolo voi viivästyttää kotisi sulkemista koskevan tuomioistuimen päätöksen täytäntöönpanoa. Ottaen huomioon tämä seikka, oikeudenkäyntien kesto sekä se, että käytännössä tuomioistuin kulkee usein lainanottajan mukana, varsinkin sellaisen, jolle vakuus on ainoa asuinpaikka, pankilla on erittäin vähäiset näkymät kotisi oikeudellinen mahdollisuus ulosmittaukseen, jolloin jono puolestaan ​​antaa sinulle mahdollisuuden ja aikaa ratkaista tilapäisiä talousongelmia.

15190

Asuntolainaa saaessaan jokainen lainanottaja yrittää toivoa vain parasta: tulot riittävät, odottamattomia tilanteita ei synny ja laina maksetaan takaisin täsmälleen ajallaan. Melko harvoin, mutta elämä tekee tiettyjä muutoksia elämään ja jokainen meistä voi kohdata sen tosiasian, että velkaa on, ei ole mitään maksettavaa ja pankki kutsuu sinut oikeuteen jatkokäsittelyä varten.

On syytä huomata, että pankit turvautuvat asuntolainaoikeudenkäyntiin vain viimeisenä keinona ja yrittävät ratkaista ongelman ensisijaisesti neuvotteluin. Jos tilanteesi on sellainen, että seuraava paikka, jossa tapaat velkojasi, ei ole miellyttävä toimisto, vaan oikeussali, ei haittaa saada yleiskäsitys siitä, mikä sinua siellä odottaa.

Menee oikeuteen.

Oikeudenkäyntiin meneminen seuraa siis sellaisten olosuhteiden selviämistä, jotka antavat pankille mahdollisuuden ottaa pois panttamasi asunnon tai muun kiinteistön. Tarkemmin sanottuna hän voi ryhtyä tällaisiin toimiin, kun hän on lähettänyt sinulle kirjallisen pyynnön velan täysimääräisestä takaisinmaksusta, etkä pysty täyttämään sitä. Heti kun tämä tosiasia on kirjattu, pankin asianajajat nostavat vaatimuksen sopimuksen purkamisesta sekä velan perimisestä sinulta.

Tämä asuntolainaoikeudenkäynti käsittelee yksityiskohtaisesti kaikki olosuhteet, jotka johtivat tähän epämiellyttävään tilanteeseen. Näin ollen pankki ilmoittaa, että se on tehnyt kanssasi lainasopimuksen, jonka mukaan se antoi sinulle tietyn määrän varoja asunnon ostoon. Seuraavassa on yksityiskohtainen kuvaus sen ehdoista lainasumman, sen laina-ajan, koron ja kuukausimaksujen muodossa. Oikeudenkäynnissä kiinnitetään myös tuomioistuimen huomio siihen, että omaisuuteesi tullut kiinteistö toimi vakuudeksi. Tietysti lakimiehet kertovat myös, että velkoja on täyttänyt velvollisuutensa kokonaisuudessaan siirtämällä yllä olevat varat sinulle.

Tällöin pankki toimittaa todisteet siitä, että et ole täyttänyt sopimuksen mukaisia ​​velvoitteitasi, esimerkiksi olet toistuvasti rikkonut kuukausimaksujen tai niiden määrien maksuaikaa. Toimimattomuutesi seurauksena velan kokonaismäärä ilmoitetaan erääntyneen pääoman, kertyneen koron ja maksamattomien sakkojen muodossa. On todennäköistä, että näiden lukujen lisäksi vaatimus sisältää myös korvauksen sen vastikkeeksi hyväksymisestä aiheutuneesta valtion maksusta ja muista velkojapankin kustannuksista.

Asian käsittely.

Kun kaikki muodollisuudet on suoritettu (sinut kutsutaan oikeuteen, annetaan mahdollisuus valmistella vastaväitteitä jne.), varsinainen kuuleminen alkaa. Oletetaan, että et kyseenalaista lainasopimuksen pätevyyttä ja varojen vastaanottamista. Tässä tapauksessa kiinnitysoikeuden tutkittuaan asian materiaalit todetaan virallisesti, että olet rikkonut maksujen suorittamisen määräaikoja, mikä johti kokonaisvelkaantumiseen pankille. Seuraavaksi tuomioistuin vahvistaa velkojan vakuuden ulosmittausoikeuden laillisuuden, vahvistaa lopullisen hyvitettävän määrän sekä alkuperäisen myyntihinnan, jolla se myydään julkisessa huutokaupassa, alkamispäivän ja ajanjakson, jolla se myydään julkisessa huutokaupassa. jonka joudut jättämään kodin.

On syytä huomata, että yllä oleva esimerkki asuntolainatapauksesta on puhtaasti teoreettinen, koska todellisuudessa menettelyn aikana syntyy monia erimielisyyksiä lainanantajan ja lainanottajan välillä. Tässä ovat esimerkiksi ne, jotka esiintyvät useimmin:

Vaatimuslaki Potekista ja perustuslaista. Tässä kiistanalaisena on 40 artiklan määräys, jonka mukaan jokaisella meistä on oikeus asuntoon. Näin ollen lainanottaja uskoo, että heidän omaisuutensa ulosmittaus on tämän oikeuden vastaista, ja siksi se voidaan riitauttaa. Valitettavasti tällaisen puolustusstrategian valinneiden pitäisi olla järkyttynyt, sillä perustuslakituomioistuin on toistuvasti käsitellyt samanlaisia ​​valituksia, mutta päätös on aina ollut sama: velkojan vaatimukset ovat oikeutettuja, jos laina on myönnetty kiinteistön hankintaan.

Erimielisyys myyntihinnasta. On mahdollista, että olet samaa mieltä pankin kanssa, mutta et jaa sen näkemystä siitä, millä hinnalla se myy entisen kiinteistösi. Kuten asuntolainoista tehdyt tuomioistuimen päätökset osoittavat, tuomioistuin toimii tällaisissa tilanteissa käytettävissään olevien asiakirjojen perusteella, esimerkiksi riippumattoman arvioijan kertomuksen tutkintaa varten. Tästä syystä kannattaa etukäteen vahvistaa erimielisyytesi toisen arvioyhtiön selvityksillä tai muilla objektiivisilla todisteilla - kunnes ne ovat asian aineistossa, tuomioistuin ottaa velkojan aseman. Älä myöskään ihmettele, että myyntihinta on 20 % alempi kuin mitä arviointiraportissa näkyy - nämä ovat lain vaatimuksia.

Lainanottajan halu saada lykkäys. Voimassa oleva asuntolainalainsäädäntö ei sulje pois mahdollisuutta myöntää lykkäystä enintään 1 vuodeksi, jos se on mahdollista, mutta argumenttien on oltava vakuuttavia. Lisäksi tulee kirjata: se, että maksoit lainan takaisin parhaan kykysi mukaan, sen palauttamiseen on objektiivisia syitä. Ymmärtämisen vuoksi tässä on kaksi esimerkkiä:

Esimerkki 1: Piilosit pankista, asia eteni oikeuteen, pelkäsit ja lupasit lainanantajalle maksaa lainan takaisin vuoden kuluessa. Vaikka vahvistaisit tämän mahdollisuuden, tuomioistuin todennäköisesti kieltäytyy sinusta vedoten siihen, että olet ollut vilpittömässä mielessäsi menneisyydessä.

Esimerkki 2: Maksoit lainan takaisin, mutta paljon vähemmän kuin sopimuksessa määrättiin, samalla kun työnantajasi vahvisti virallisesti aikovansa antaa sinulle taloudellista apua. Tässä tilanteessa tuomioistuin on todennäköisesti sinun puolellasi.

Liiallinen rangaistus. Melko harvoin, mutta tapahtuu, että tuomioistuin käyttää oikeuttaan alentaa pankin laskemaa sakkoa. Jos näin ei tapahtunut, mutta et ole samaa mieltä, voit yrittää haastaa sen, mutta onnistumisen todennäköisyys on minimaalinen.

Yhteenvetona on syytä huomata, että ilmeisestä yksinkertaisuudestaan ​​huolimatta asuntolainoja koskeva oikeuskäytäntö on monimutkainen prosessi, johon liittyy usein valituksia, kassaatioita ja joissakin tapauksissa valituksia perustuslakituomioistuimeen. Tästä syystä tapauksesi lopputulos riippuu yksinomaan sinua edustavan asianajajan taidoista.