Контакты
Главная / Инструменты 

Кто передает закладную в банк. Закладная на квартиру по ипотечному кредиту

Ипотечное кредитования для многих граждан РФ - единственный шанс получить собственное жилье. Не удивительно, что такая услуга пользуется спросом у клиентов кредитных организаций. В основе взаимодействия сторон (банка и заемщика) лежит договор, а также закладная на покупку квартиры по ипотеке. В ней отражены базовые условия кредитного соглашения, список залогового имущества (того, что передается в банковское учреждение) и ряд другой информации. Как правильно оформляется документация? В чем ее особенности? Эти и другие нюансы рассмотрим ниже.

В чем сущность закладной?

Закладная по ипотеке представляет собой ценную бумагу, которая передается от кредитополучателя второй стороне сделки - банковскому учреждению. Главной задачей документа является обеспечение ипотечного займа. Он применяется кредитной организацией для перевода недвижимости в личное владение в ситуации, когда получатель займа не справляется с обязательствами. Роль залога выполняет различное имущество - гараж, квартира, коттедж, загородная вилла, а также коммерческие объекты.

Назначение закладной

Закладная на недвижимость по ипотеке - гарантия безопасности на случай неплатежеспособности клиента. По закону при наличии долга банк может забрать квартиру и по ипотечному договору. Наличие рассматриваемой ценной бумаги расширяет полномочия кредитной организации. Кроме того, она иногда применяется для частичной переуступки прав, реализации залогового имущества третьей стороне, а также для обмена объектами залога с последующей доплатой.

Заемщику от оформления нет выгоды, ведь он не получает гарантий снижения процентной ставки (единичные кредиторы идут на такой шаг). Единственный плюс в том, что закладная защищает интересы заемщика в случае потери базового соглашения с банком.

Правила оформления

Жесткие требования к составлению закладной на недвижимость по ипотеке отсутствуют. Ее цвет, внешнее оформление и очередность пунктов в содержании может различаться. Чтобы получить точную информацию, стоит обратиться в банковское учреждение, выступающее в роли кредитора.

Что касается содержания, оно не меняется. В документации содержатся:

  • Сведения о человеке, который предоставляет залог по ипотеке - информация из паспорта, номер для связи, реквизиты и другие данные.
  • Название кредитной организации и сведения о лицензии.
  • Описание квартиры, ее стоимость на рынке, данные об оценщике, а также реквизиты, подтверждающие права владения.
  • Условия ипотеки.
  • Дополнительное обременение в отношении 3-их лиц (при наличии).
  • День оформления и номер по порядку.

Кроме того, в ценной бумаге предусматривается место для записей, касающихся ее передачи, и других важных сведений.

Правила получения

Закладная на квартиру по ипотечному займу делается тем лицом, которое больше нуждается в этом аспекте. Как правило, в роли инициатора выступает банковское учреждение, а от заемщика требуется передать необходимый пакет и заплатить комиссию, размер которой не больше 1000 рублей.

При оформлении ипотеки важно обратить внимание на совпадение пунктов соглашения и ценной бумаги. Наличие несоответствия приводит к тому, что главенствующую роль получает закладная. Если дело дойдет до судебного органа, последний будет ориентироваться именно на нее, а не на договор по ипотеке. Вот почему перед оформлением важно проверить документацию и убедиться в соответствии внесенной информации, а также наличии печати.

Когда оформляется?

Составление происходит в то же время, что и заполнение кредитного соглашения. Первая приобретает силу после внесения в Росреестр и указания номера, позволяющего контролировать статус ценной бумаги. Узнать цифру можно из уведомления о регулярных выплатах.

Передача права

Возможна ситуация, когда права на ценную бумагу передаются третьей стороне путем оформления соглашения. На листе делается отметка с информацией о новом держателе, а также основания передачи права. Кредитор после проведения операции информирует об этом заемщика и дает обновленные реквизиты для погашения задолженности (если требуется).

Как только передача прав осуществлена, хозяин закладной получает статус кредитодателя по ипотеке. Новый владелец не вправе менять условия кредита, кроме случаев, когда в этом заинтересован держатель залога (при условии оформления дополнительного договора). При проведении такой операции разрешение у заемщика не берется.

Частичная продажа

Возможны ситуации, когда залогодержатель (банк) продает часть прав на закладную третьему лицу. Такие действия, как правило, обусловлены необходимостью в срочном получении конкретной суммы. Иными словами, банк реализует часть залогового имущества еще одному участнику сделки и время от времени выдает часть платежей покупателю.

Здесь существует ряд вариантов - внесение 3-ей стороне нескольких выплат (банк в этот период денег не получает), а также передача покупателю части выплат заемщика в течение всего срока. При выборе второго варианта, клиент о частичной продаже не информируется.

Обмен

Еще один способ сделки между кредитными организациями подразумевает обмен ценными бумагами при условии обязательной доплаты (компенсации разницы). Если клиент продолжительное время не платит по обязательствам, хозяин закладной реализует залог и покрывает затраты, в том числе проценты на выплату задолженности. Оставшаяся часть возвращается заемщику.

Правила регистрации

В 2018 году закладная по ипотеке передается в Регистрационную палату с учетом региона проживания кредитополучателя или адреса квартиры. Как только ценная бумага получает номер и делаются необходимые отметки, в Росреестре указывается следующая информация: о месте регистрации соглашения по ипотеке — по органу, регистрирующему обременение, а также дата передачи.

Закладная по ипотеке недействительна, пока она не попала в базу Росреестра. Но об этом заемщику не стоит переживать, так как данный вопрос решается банковским учреждением (кредитором) самостоятельно. Клиент финансовой организации получает свидетельство, подтверждающее право собственности, с отметкой о наличии обременения и требовании к его снятию.

Государственная пошлина

Оформление закладной в Росреестре требует от компании или частного лица выплаты госпошлины, размер и порядок перечисления которой установлен в НК РФ. В нем отмечено, что для физлиц величина оплаты равна 2 тыс. рублей, а для компаний (юрлиц) - 22 тыс. рублей. При госрегистрации смены сторон требуется заплатить 1,6 тысяч рублей, а в случае замены залогодателя - 350 рублей.

Функция банковского учреждения

Банк выступает в роли кредитора, предоставляющего заемщику деньги, необходимые для покупки жилья под залог. Суть такой манипуляции озвучивалась выше - обеспечение своевременной выплаты держателю залога. При этом, банковского учреждение выступает законным хозяином ценной бумаги и держит ее у себя до полной выплаты долга. Банк продает закладную в ситуации, когда он срочно нуждается в деньгах.

Период оформления

После передачи пакета сотрудники банка изучают документы и выдают решение в течение суток, после чего оформляется договор между сторонами. В составлении ценной бумаги заинтересовано банковское учреждение, поэтому задержки в оформлении случаются редко.

Место для хранения

Закладная по ипотеке лежит в организации со статусом залогодержателя, а точнее в банковском учреждении. Документация передается третьим лицам только при наличии на то веских оснований. Чтобы избежать трудностей, важно прийти в банковское учреждение и сделать копию, которая потребуется для разрешения спорных ситуаций через суд.

После выплаты ипотеки

Как только задолженность по кредиту полностью погашена, хозяин закладной отдает ее заемщику. Ценная бумага возвращается в любой из ситуаций - при досрочном погашении или выплате долга с учетом условий договора. У банка в распоряжении 30 дней для передачи документации, но на практике этот процесс занимает до 3-5 дней. Если по истечении месяца закладная не попала в руки залогодателя, требуется идти в судебный орган для защиты интересов.

Что делать в случае утери?

Трудности возможны в ситуации, если банк (держатель залога) потерял документацию. Здесь требуется оформить копию (дубликат) с последующей регистрацией в Росреестре. Иными словами, при утере процесс получения похож на процедуру оформления оригинала ценной бумаги. Разница в том, что на вновь созданной документации делается отметка, указывающая на тот факт, что закладная - дубликат.

При оформлении копии требуется предельное внимание, чтобы избежать расхождений в текстах (при сравнении с кредитным договором и оригиналом). Возможна ситуация, когда ценная бумага потеряна, а банковское учреждение не потрудилось заняться ее восстановлением. При таких обстоятельствах стоит обратиться к администрации, написав официальное письмо на имя директора кредитного учреждения. В нем заемщик требует ответа о причинах бездействия. Важно проследить факт регистрации обращения в бухгалтерии организации.

Особенности возврата

При полной выплате задолженности заемщик получает закладную по ипотеке в срок до 30 дней (как упоминалось выше). При невыполнении обязательства залогодатель вправе идти в арбитражный суд для защиты интересов. Если ценная бумага передана 3-ей стороне в процессе финансовых сделок, она будет храниться в этой организации или по месту жительства.

Один из важнейших документов, которые оформляются при получении ипотеки – закладная на квартиру. При выдаче кредита возникают финансовые риски не только для должника, но и для кредитора. Избежать негативных последствий позволяет наличие указанного документа. Но, подписывая закладную, получатель ипотеки должен осознавать, что тем самым ограничивает свои права на распоряжение имуществом и может даже при определенных обстоятельствах утратить его. Поэтому очень важно понимать, что это за документ, к чему он обязывает стороны, какие дает права, как оформляется, где и как долго хранится. Именно об этом и пойдет речь дальше.

Из материала ниже вы узнаете, что собой представляет закладная на квартиру по ипотеке, как она может быть использована банком, а также каковы правила ее составления и хранения.

Закладная на квартиру по ипотеке — что это?

Для начала рассмотрим официальное определение. По законодательству закладная – это ценная бумага, которая удостоверяет, что ее владелец имеет следующие права:

  • Предъявления должнику требования вернуть долг по ипотеке без дополнительных доказательств его существования.
  • Залога на квартиру, купленную в ипотеку.

Проще говоря, закладная подтверждает наличие кредита и то, что должник передает свое имущество кредитору в залог на период погашения долга. Этот документ выступает в роли гарантии того, что кредитор сможет вернуть свои средства, даже если должник не оплатит кредит, благодаря продаже его имущества. Когда выдается закладная по ипотеке, в роли залога в большинстве случаев выступает недвижимость, которая покупается.

Фактически на период выплаты жилищного кредита владельцем квартиры становится банк, и должник не может распоряжаться своим жильем (ни продать, ни подарить, ни передать каким-нибудь еще способом), пока не расплатится с кредитором. Когда долг полностью погашается, заемщик получает закладную обратно и переоформляет квартиру на себя.

Закон прямо не обязывает выдавать закладную при оформлении ипотеки, но банки не рискуют выдавать кредиты на жилье без залога. Единственное исключение – ипотека на квартиру в строящемся доме. Пока он не сдан в эксплуатацию, квартирами владеет застройщик, то есть закладывать нечего. Но как происходит передача жилья покупателям, банк требует выдать закладную.

Как банк использует закладную на квартиру?

Существует несколько вариантов использования закладной кредитором. Основное назначение этого документа – гарантировать возврат банку средств, выданных на покупку квартиры. Поэтому используют его прежде всего для продажи заложенной квартиры при уклонении заемщика от возврата кредита или невозможности погасить долг.

Но закладная нужна не только для этого. Ее можно использовать и в том случае, если должник исправно платит ипотеку. Закладная на квартиру выступает в роли ценной бумаги, обеспечивающей финансовую стабильность банка. Пока должник не расплатится по кредиту, кредитор может пользоваться закладной на свое усмотрение, если нет ограничений на это в ипотечном договоре.

Как же может использоваться закладная на квартиру в то время, когда должник оплачивает ипотеку? Банк имеет право:

  • Частично продать залоговое имущество.
  • Выпустить эмиссионные бумаги.
  • Совершить обмен закладными с другим кредитором.
  • Переуступить права.

Под частичной продажей подразумевается передача другому банку части заложенного имущества для быстрого получения необходимой (чаще всего небольшой) суммы. После этого часть платежей по ипотеке поступает в банк, купивший часть залога. Такая продажа может осуществляться на разных условиях. Первый вариант – должник некоторое время вносит плату в счет долга по жилищному кредиту третьей стороне – покупателю части залога, и банк, в котором оформлен кредит, в это время не получает средств. Второй вариант – в течение всего периода выплаты ипотеки банк передает часть внесенных средств третьей стороне. При этом заемщика могут не поставить в известность об этом.

К полной переуступке прав банки прибегают, когда необходимо получить крупную сумму. Эта процедура фактически является продажей всего залога, то есть права на закладную. При этом покупатель, который становится залогодержателем, должен руководствоваться существующим ипотечным договором и не может его менять, поэтому условия кредитования для заемщика остаются прежними. Изменится только счет, на который нужно вносить плату по ипотеке. Пересмотр договора допускается исключительно по взаимному согласию должника и кредитора.

При обмене закладными банк передает свои права на залоговую квартиру другому кредитору и получает взамен другое имущество, находящееся в залоге. При этом одна из сторон обмена возмещает разницу в стоимости. Должник в этой процедуре не участвует. Для него такая операция имеет те же последствия, что и переуступка прав.

Выпуск банком эмиссионных бумаг представляет собой продажу закладной нескольким юридическим лицам по частям. При этом условия ипотечного договора не меняются. Заемщик оплачивает кредит на прежних условиях, но внесенная им сумма делится на несколько получателей.

Важно: любая сделка, связанная с закладной, должна проходить через Росреестр, который проводит ее регистрацию.

Как оформить закладную на квартиру по ипотеке?

Порядок оформления и использования закладной закреплен в Законе № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Выдать ее можно в любой момент до полного возврата долга по ипотеке — как одновременно с оформлением кредитного договора, так и в процессе погашения кредита.

Закладная на квартиру – это именной документ, то есть он выдается на конкретное лицо (физическое или юридическое) в одном экземпляре. Она может быть бумажной (документарная закладная) или электронной.

Для оформления и регистрации закладной требуются определенные документы:

  • Паспорта (или удостоверения личности) всех совладельцев квартиры.
  • Технический паспорт.
  • Согласие супруга (супруги) должника на залог.
  • Согласие органов опеки и попечительства – если среди владельцев квартиры есть несовершеннолетние.
  • Данные об оценке квартиры (заключение официального оценщика).
  • Договор долевого строительства – если в залог передается квартира в новостройке.
  • Акт приема-передачи квартиры в новом доме.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Выписки из госреестра прав на недвижимость.

Обязательные реквизиты закладной на квартиру:

  • Наименование документа. В нем обязательно должно присутствовать слово «закладная».
  • Информация о залогодателе (о том, кто передает свою квартиру банку в качестве залога, или о третьем лице). Если это физическое лицо, необходимо указать его фамилию, имя, отчество, данные паспорта или другого удостоверения личности, а также номер пенсионного страхования (если он присвоен). Для организаций упоминаются наименование, адрес, ИНН и регистрационный номер.
  • Информация о должнике по ипотеке (если в качестве залогодателя выступает другое лицо). О нем должны быть такие же сведения, как о залогодателе и владельце закладной.
  • Сведения о залогодержателе (банке, в залоге у которого находится квартира). Указываются те же данные, что и в отношении залогодателя. Если оформляется закладная с правом передачи третьим лицам, залогодержатель упоминается как первоначальный.
  • Данные ипотечного договора или другого основания для возникновения денежного обязательства с указанием места и даты заключения.
  • Сумма жилищного кредита, который подлежит возврату заемщику, размер процентов, периодичность внесения платежей по ипотеке и процентов.
  • Срок, в течение которого должен быть погашен долг (при оплате частями – сроки платежей).
  • Описание недвижимости (достаточное для ее идентификации) – вид (следует указать, что в залог передается именно квартира), количество комнат, площадь, кадастровый номер и адрес.
  • Рыночная цена квартиры в полном соответствии с кредитным договором. Необходима ссылка на заключение официального оценщика.
  • Основание, на котором квартира принадлежит должнику (право общей, долевой, индивидуальной собственности или аренды). В закладной упоминается, какой орган, когда и за каким номером зарегистрировал право на квартиру.
  • Информация о наличии или отсутствии обременения в виде прав на квартиру третьих лиц, например аренды или пожизненного пользования, а также сервитута.
  • Данные о госрегистрации ипотеки – название регистрационного органа (подразделения Росреестра), номер и дата регистрации.
  • Информация о приложениях (если они есть). Это могут быть документы об условиях ипотеки или бумаги, которые нужны для реализации прав, которые дает закладная. Приложения необходимо упомянуть в тексте закладной как ее неотъемлемую часть и описать достаточно точно для их идентификации.
  • Дата выдачи закладной держателю залога (банку).
  • Подписи залогодателя и залогодержателя. Когда закладная оформляется не от имени должника по ипотеке, требуется и его подпись, и третьего лица, выступающего в роли залогодателя. Если закладная оформляется в виде электронного документа, ее следует подписать усиленной квалифицированной электронной подписью.

При оформлении электронной закладной необходимо дополнительно указать следующие данные:

  • Номер счета депо держателей (первоначального и номинального, если он есть).
  • Название депозитария, в котором должна храниться закладная.
  • Электронная почта депозитария для связи с органом регистрации.

Банки могут использовать разные по форме и виду бланки закладных, но если какие-либо из вышеупомянутых данных в документе отсутствуют, он не будет признан закладной. При этом допускается включение дополнительной информации. Если закладная оформляется на бумаге и при этом не хватает места для внесения необходимых данных, заполняется добавочный лист. Все листы нумеруются, скрепляются между собой, а также заверяются печатью регистрационного органа и подписью уполномоченного лица.

Важно: для выдачи закладной на квартиру в электронном виде необходимо заполнить специальную форму на сайте регистрирующего органа или на портале Госуслуг. Допускается также использование других электронных средств связи.

Оформленная закладная направляется в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ на регистрацию, по результатам которой на квартиру, купленную в ипотеку, накладывается обременение и вносится соответствующая запись в госреестр прав на недвижимость. Теперь при получении выписок из реестра на них будет делаться отметка о пребывании в залоге, пока жилье не вернется в распоряжение своего собственника.

Регистрация является обязательной процедурой. Для ее проведения подаются заявление и пакет вышеперечисленных документов. Кроме того, необходимо уплатить пошлину за предоставление услуги, размер которой для граждан составляет 1000. рублей, а для организаций — 4000. При этом требуется присутствие заемщика, передающего свою квартиру в залог, и представителя кредитора (банка), который действует на основании доверенности. Важно помнить, что независимо от того, куда подается заявление о регистрации закладной, процедура будет проводиться Росреестром. МФЦ осуществляет только передачу полученных документов, а не их непосредственное оформление, поэтому процесс регистрации при обращении в это учреждение более продолжительный.

Важно: после регистрации ипотеки закладная выдается залогодержателю, то есть банку, который получил квартиру в залог.

Где хранится закладная?

Оригинал закладной на квартиру передается на хранение в банк. Именно в его интересах сберечь этот документ. Порядок хранения фиксируется на бумаге, причем зачастую соответствующие положения вносятся в ипотечный договор. Закладная остается в банке на весь период возврата должником кредита.

Если долг погашается досрочно путем рефинансирования, то есть оформления нового займа и перечисления средств из другого банка, закладная передается на хранение в иное финансовое учреждение, которое получает право требования по этому документу. Кроме того, если оформлена закладная с правом передачи ее третьему лицу, банк способен на свое усмотрение передать ее в другую организацию. При банкротстве или реорганизации банка закладная также может оказаться в другом учреждении. Как правило, это правопреемник.

После полного погашения ипотеки банк должен выдать заемщику закладную с отметкой о выполнении обязательств и указанием даты. Документ нужно отнести в территориальное подразделение Росреестра для снятия с квартиры обременения и внесения соответствующих данных в реестр прав. В случае утраты закладной на банк возлагается обязанность оформить дубликат.

Электронная закладная должна храниться в депозитарии. Причем заключать договор о хранении в этом случае не нужно. После аннулирования закладной, выполненной в электронном виде, или ее передачи в другой депозитарий, по прежнему месту хранения на протяжении 10 лет остается ее копия и данные обо всех изменениях.

Заинтересованы в покупке квартиры в ипотеку? Рекомендуем узнать полезные сведения о:

Подводим итоги

Закладная на квартиру по ипотеке представляет собой документ о передаче недвижимости банку в качестве залога, то есть играет роль гарантии возврата долга. При невыполнении должником своих обязательств заложенное имущество переходит в распоряжение банка и может быть реализовано для покрытия задолженности. Закладная выдается с правом передачи третьему лицу или без него. В первом случае банк может полностью или частично передать залог другому кредитору.

Выдача закладной осуществляется в бумажном или электронном виде. Причем в законе закреплен перечень обязательных реквизитов такого документа, без которых он не считается действительным. На весь период погашения ипотеки закладная хранится в банке, с которым заключен кредитный договор, а если она выдана в виде электронного документа, за ее хранение отвечает депозитарий.

Ипотека - серьезный шаг как для заемщика, так и для кредитора. Выдавая крупную сумму, банк предпринимает ряд шагов по обеспечению финансовой безопасности. Залоговое обеспечение - неотъемлемая часть сделки по приобретению ипотечного жилья. Для оформления залога финансовое учреждение составляет закладную на объект собственности. Это делается для того, чтобы гарантировать возврат долга за счет реализации жилья, если заемщик не сможет вернуть деньги банку. Следует заранее разобраться, что такое закладная на квартиру при ипотеке и какие последствия она несет для заемщика.

С помощью закладной кредитное учреждение подтверждает права на залоговое имущество на случай невозврата ипотечного долга. Документ подлежит подписанию одновременно с ипотечным соглашением, гарантируя банку возврат денег - даже если заемщик откажется обслуживать свои кредитные обязательства.

Для заемщика важно выяснить, что такое закладная по ипотеке, так как данный документ существенным образом ограничивает права распоряжения собственностью в течение всего срока погашения долга.

Закладная - юридически значимый документ, устанавливающий условия залога на приобретаемый объект недвижимости. От того, насколько грамотно оформлен документ, зависят дальнейшие взаимоотношения между залогодержателем и заемщиком, а также реализация прав обеих сторон.

Закладная относится к числу обязательных для оформления ипотеки документов, без которых получить заемные средства в банке не удастся.

Таким образом, значение, для чего нужна закладная, будет различаться для клиента и банка:

  1. Для финансового учреждения бумага служит доказательством получения прибыли и успешного возврата ссуды.
  2. Для клиента оформление является обязательным шагом в процессе заключения ипотеки.

От степени ликвидности объекта залога будет зависеть, насколько быстро и удачно банк сможет реализовать недвижимость в случае отказа заемщика от своих обязательств. По этой причине выдвигаются следующие требования:

  • земельный надел с постройками и без них, оценочная стоимость которого соответствует или превышает долг перед банком;
  • помещения из нежилого фонда (склад, гараж, офис, дачное строение);
  • жилая благоустроенная квартира (относится к наиболее предпочтительному варианту залогового обеспечения ввиду своей высокой ликвидности, однако объект должен быть расположен в неаварийном доме, возведенном после 1970 года);
  • частное домовладение, включая участок под ним, если месторасположение в пределах населенного пункта или пригороде.

При рассматривании объекта залога банк будет исходить из главного требования - быстрой продажи в случае необходимости экстренного закрытия долга. В отдельных случаях кредитор может пойти навстречу клиенту, изменяя стандартные условия ипотеки - вместо приобретаемого жилья залогом оформляют другую собственность. Это позволит избежать обременения в праве распоряжения купленным жильем с возможностью продажи его до того, как будет погашен заем.

К оформлению закладной предъявляется ряд требований, установленных в законе «Об ипотеке» на федеральном уровне.

Залоговое обеспечение является не только гарантией возврата средств кредитору - при угрозе банкротства и иных финансовых сложностях организация может воспользоваться своим правом на объект при соблюдении определенных условий. Предварительное изучение положений документа о залоге позволит избежать подводных камней, урегулировать вопросы до оформления основной сделки.

Закладная, подписанная в единственном экземпляре при оформлении ипотеки, остается у банка вплоть до полного закрытия долга. Несмотря на то, что заемщику данная бумага не выдается, рекомендуется сделать копию документа, которая может пригодиться при спорных ситуациях по квартире, когда требуется установить правомерность тех или иных действий сторон. Важно проверить соответствие условий, указанных в документе, содержанию основного ипотечного соглашения.

Подписанная закладная по ипотеке дает финансовому учреждению право использовать имущество заемщика без дополнительного согласования действий до тех пор, пока документ о залоговом обеспечении находится в банке, а кредитный долг не выплачен полностью. Однако возможность распоряжения собственностью может быть ограничена основным ипотечным соглашением, если есть обстоятельства, при которых жилье не может быть перепродано или переоформлено.

Различные финансовые структуры, включая крупнейшие ипотечные банки федерального уровня, такие как Сбербанк, Райффайзенбанк, ВТБ24, в отношении объекта залога могут применять следующие варианты действий:

  • частичная продажа;
  • передача прав по переуступке;
  • обмен закладными между банками;
  • выпуск ценных бумаг.

Каждый из данных способов нуждается в детальном изучении, а выбор остается на усмотрение залогодержателя с учетом параметров закладной и особенностей объекта (приобретена новостройка или жилье вторичного сектора).

Одним из вариантов возврата долга является передача другому банку прав на залог. Данная практика проводится кредитными учреждениями без согласования с клиентом. При продаже закладной по ипотеке приобретатель выплачивает денежные средства, которые далее зачисляются на кредитный счет заемщика. Для самого клиента условия погашения долга не меняются, однако могут измениться реквизиты перечисления. После переуступки права должника уведомляют о произошедших изменениях через почтовую службу или банковское отделение.

В процессе взаимодействия с новым залогодержателем не исключены сложности. Например, новый банк ограничивает право на проведение некоторых операций ввиду того, что он не являлся первичным кредитором. По этой причине перед оформлением ипотеки интересуются положением финансового учреждения, выбирая наиболее стабильные и надежные - Сбербанк, Россельхозбанк и иные структуры с многолетним опытом в сфере кредитования жилья.

Когда банку требуется привлечение дополнительных ресурсов на короткий срок, допускается продажа части залога. В результате банк приобретает некоторую сумму для текущих операционных нужд.

Схема реализации частичной переуступки заключена в том, что определенная доля от ежемесячного платежа переводится на счет третьей стороны, выступившей покупателем по закладной банка. Подобные обязательства длятся вплоть до полной выплаты ипотечного долга. Заемщик может даже не знать о том, что между его банком и другой финансовой структурой произошла сделка частичной уступки прав, т. к. реквизиты платежей не меняются.

С целью привлечения дополнительных средств, кредитор инициирует выпуск эмиссионных бумаг, привязанных к закладной при ипотеке. Данная операция разделяет залоговые обязательства с последующей продажей их другим организациям и физическим лицам. Со стороны заемщика платежи будут поступать на реквизиты банка-залогодержателя, где продолжает храниться закладная.

В отличие от полной продажи бумаги, при сделке по обмену закладной производится компенсация разницы. Процедура применяется кредитором, когда требуется незначительная дополнительная сумма. Схема обмена выглядит так:

  1. Банк должен оформить закладную по ипотеке.
  2. В процессе погашения долга заемщиком кредитная организация обменивает закладную по дорогостоящему объекту на аналогичную бумагу по дешевому объекту с выплатой разницы.

Таким образом банк получает требуемые дополнительные средства на текущую деятельность.

Закладная относится к важным документам, регулирующим правовые вопросы в отношении объекта залога, что требует особо внимательного отношения к оформлению. Так как каждый банк устанавливает свои правила, как оформляется закладная на квартиру, особенности процедуры уточняют у сотрудника отделения, ведущего ипотечную сделку.

Закладная может быть написана от руки или распечатана, однако требуется собственноручная подпись заемщика. После подписания документ нужно зарегистрировать и внести номер в базу. Не следует слепо доверять тексту, составленному по инициативе кредитного учреждения, так как после подписания возникают определенные права и обязательства как со стороны банка, так и со стороны заемщика. Особое внимание уделяют правильности написания личных сведений о заемщике и информации о кредиторе.

После того как закладная оформлена, она переходит на хранение кредитору и подлежит возврату клиенту после закрытия долга.

Оформление закладной выглядит следующим образом:

  1. Посередине листа в верхней части пишется название документа - «закладная».
  2. Далее указываются стороны - полное Ф. И. О. заемщика или основные реквизиты организации, если заемщиком выступает юрлицо, а также сведения о банке-залогодержателе.
  3. В основном тексте документа указывают параметры ипотечного соглашения (условия по кредиту, сумма, процент, варианты внесения средств).
  4. Далее вносят сведения о предмете залога - недвижимости, ее идентификационных характеристиках, стоимости, сумме займа.
  5. После подписания документу присваивают номер и проходят процедуру регистрации закладной.
  6. Документ будет находиться на хранении в финансовой организации до полного закрытия долга и окончания действия договора.
  7. После того как долг выплачен, заемщику предстоит процедура переоформления недвижимости с фиксацией снятия обременений с залогового объекта.

В перечень документов для закладной по ипотеке входят:

  • гражданский паспорт заемщика;
  • заключение эксперта об оценочной стоимости квартиры;
  • поэтажный план строения;
  • кадастровый паспорт;
  • приемо-передаточный акт на ипотечный объект;
  • разрешительные документы по вводу в эксплуатацию;
  • для заемщиков в браке необходим документ, подтверждающий семейный статус;
  • кредитный договор;
  • государственная пошлина за оказание платных услуг по регистрации документов.

Действие документа ограничено действием основного договора с банком, вплоть до момента полного расчета по ипотеке. Совершив последний платеж, владелец жилья получает закладную из банка, предварительно проверив наличие на ней отметки, удостоверяющей отсутствие долговых обязательств по ипотеке и возможность снятия обременений.

На сегодняшний день, лучший способ улучшения жилищных условий - взять ипотеку.

Ипотека - это вид кредита на покупку недвижимости, который выдается на длительный срок. Иногда он достигает даже 20 лет. Еще ипотеку оформляют на приобретения, например, автомобиля. В любом случае, сумма кредита будет немаленькой, поэтому для заключения договора об ипотеке нужно много документов и разрешений. Одна из важнейших бумаг - это закладная на имущество.

Закладная - это официальный документ, который подтверждает разрешения заемщика о залоге земли, дома, квартиры, автомобиля, коммерческой недвижимости и т.п. Такой документ заверяется юридически банком или нотариусом. Обычно закладная составляется в двух экземплярах: одна отдается кредитору, а другая в руки заемщика. В случае непогашения сумы долга ипотеки, у заемщика официально изымают заложенный им товар.

Чтоб правильно оформить закладную, нужно учесть и знать все условия составления подобного документа. Они подтверждаются даже на законодательном уровне. Когда составляется закладная нужно указать:

  • «Закладная по ипотеке» - эта фраза должна стоять в заглавие документа. Это устранит путаницу и неразбериху в документах.
  • Фамилия, имя, отчество заемщика. Если вы являетесь предпринимателем, то следует указать полное название вашей фирмы. Также указывается информация о месте жительства физлица и адрес фирмы/компании юридического.
  • Реквизиты банка, а также полное наименование кредитора.
  • Укажите номер договора ипотеки.
  • В закладной укажите сумму долга. Если ваш залог стоит больше взятого кредита, то банк обязан вернуть вам разницу .
  • Особое внимание уделяется выплате ипотеки. В этот пункт входит размер долга, строки его погашения, система оплаты, сумма ежемесячного взноса и т.д. При нарушении этих пунктов и правил заемщиком, кредиторы могут немедленно изъять залог. Что-либо изменить будет невозможно даже через суд.
  • Детальная характеристика и описание заложенного имущества. Вы должны максимально точно описать квартиру, которая стала предметом залога, чтоб можно было без проблем её идентифицировать.
  • Внизу документа обе стороны ставят подписи и все необходимые печати.

Это ключевые пункты составления закладной. Некоторые банки или физические лица могут потребовать дополнить контракт некоторыми пунктами. Это также разрешено. Например, банк указывает сумму штрафа, если заемщик не оплатит месячный взнос.

Закладная на квартиру по ипотеке

Часто, чтобы получить новую квартиру, нужно для начала заложить старую. Когда банком составляется закладная на квартиру по ипотеке, то сотрудники обязательно проверят наличие жилья и все ли в порядке с документацией. Так что врать в анкете о том, что вы имеете недвижимость нецелесообразно. В случае отсутствия наличия ценного имущества, банк откажет в оформлении ипотеки.

Закладная - это самый надежный вариант для оформления кредита на покупку жилья как со стороны банка, так и со стороны заемщика. Даже если вы имеете слишком низкий доход или вообще не работаете, то банк позволит вам оформить ипотеку, если на руках будет закладная.

В зависимости от вида ипотеки, закладные бывают:

  • дом вместе и прилежащий к нему земельный участком;
  • квартира;
  • недвижимость коммерческого характера;
  • земля в аренде;
  • земельный участок.

Проще всего оформляется закладная на квартиру. Но есть некое условие: цена закладной должна хоть немного превышать стоимость будущего кредита. Именно по этой причине, при оформлении кредита банк просит сделать максимальный первый взнос.

Кроме этого, некоторые банковские организации определяют ряд причин, по которым залог могут не принять. Это может быть имущество в другом городе, отдаленный участок земли и т.д. Перед тем, как заключать какие-либо контракты с финансовым учреждением, нужно уточнить все детали.

Что делать при потере закладной?

Когда кредитная история подойдет к финалу, то нужно снять обременения по ипотеке . Банк должен в обязательном порядке вернуть заемщику его закладную. Этот экземпляр документа у вас будут требовать с письмом из банка, которое подается в регистрационный отдел. В большинстве случаев банк затягивает возвращение заемщику его закладной. Если ваше отделения банка не вернуло вовремя эту бумагу, то стоит писать жалобу в центральный офис . После жалобы, закладная возвращается немедленно.

Иногда банк действительно теряет этот документ. В таком случае у вас есть 2 выхода из положения:

  1. Снять обременения закладной с помощью судебной инстанции.
  2. Взять собственный экземпляр и сделать его дубликат.

Правила составления дубликата

Дубликат оформляется банком, который выдал кредит. Перед тем как подписать очередную копию, стоит проверить все данные. Лучше всего сверить его со своим оригиналом закладной, который должен быть у вас на руках, или с его копии.

На новой закладной ставится печать или отметка «Дубликат». Нельзя забывать или игнорировать этот пункт.

Если оригинала закладной или заверенной копии нет, тогда установить идентичность документа будет нереально. Особенно если прошло уже немало лет после её составления.

Иногда кредиторы специально уничтожают оригиналы закладных. Таким образом, они затягивают процесс снятия обременения с клиента. Сотрудники финансовой организации могут изъять с вас штраф или заставить оплатить расходы по составлению дубликата закладной. Такая модель поведения неприемлема для банка и карается законом. Обязательно пожалуйтесь на подобные действия в центральный офис финансового учреждения, или решайте такой спор через суд.

Запомните, выдача дубликата банком - бесплатная процедура. Чтобы себя обезопасить, лучше этот пункт прописать при заключении договора об ипотеке и в самой закладной. Не забывайте делать заверенные ксерокопии подобных документов для своего же блага.

Составление дубликата закладной регулируется законодательной базой России, не забывайте обращаться к закону.

Если у вас остались какие-либо вопросы по данной теме, то наш юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать прямо на сайте.

Ипотечный кредит – это долгосрочный вид кредитования. Заемщик выплачивает долг от 10 до 30 лет. Для финансовой организации это большой риск, за такое продолжительное время клиент может потерять работу или серьезно заболеть. Чтобы застраховать себя от финансовых убытков, банки выдают крупные кредиты на покупку недвижимости только при условии залога этой недвижимости. В случае невыплаты задолженности кредитная организация оставляет за собой право продать залоговое имущество и вернуть остаток долга.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит – это отдельный вид кредитования, обладающий рядом характерных особенностей. В России ипотеки стали популярны не так давно. Они позволяют приобрести жилье без длительных накоплений.

Если потребительский кредит выдается на любые нужды заемщика, которые банк не контролирует, то ипотечный кредит предполагает обязательную покупку жилья, которое тщательно проверяется на юридическую чистоту.

В отличие от потребительского кредита ипотека выдается на длительный срок и на крупную сумму, размер которой зависит от многих факторов. Основными нюансами ипотечного кредитования являются:

  • Первоначальный взнос. Чтобы получить в кредит какую-либо сумму, нужно внести часть своих средств. Для банка это служит гарантией платежеспособности клиента. Размер первого взноса зависит от стоимости жилья. Обычно он составляет 10-20% от стоимости недвижимости. Чем больший взнос внесет заемщик, тем выгоднее для него сделка. Например, многие банки снижают процентную ставку и увеличивают срок кредитования, если взнос больше указанного процента.
  • Закладная на недвижимость. Не все знают, для чего нужна закладная по ипотеке. Это гарантия для банка, что в случае отсутствия выплат можно продать недвижимость и вернуть себе остаток долга. Что такое закладная на квартиру по ипотеке, как получить ее, можно узнать у сотрудников банка. После оформления кредитного договора заемщик является собственником жилья, но совершать с ней какие-либо сделки без ведома банка он не может.
  • Оценка покупаемой недвижимости. По той причине, что покупаемая недвижимость является залогом, банк требует заключения оценщика. Если жилье находится в плохом состоянии, продать его в случае невыплаты долга будет трудно. Также это гарантия, что заемщик указал верную цену недвижимости.
  • Различные программы ипотечного кредитования. Заемщик может выбрать любую подходящую программу. Некоторые из них имеют сниженный процент и более простые условия оформления. Например, сниженная процентная ставка у ипотеки для молодых семей, учителей, пенсионеров.

Ипотека имеет свои плюсы и минусы. Определенный риск присутствует и для финансовой организации, и для заемщика. Однако при высоких ценах на жилье для многих граждан это единственная возможность приобрести недвижимость.

Закладная по ипотеке: что это и зачем она нужна

Закладной называется документ, в котором прописаны все параметры залогового имущества и условия залогового договора. Этот документ имеет юридическую силу при правильном оформлении.

В случае с ипотечным кредитом владельцем закладной является финансовая организация, выдавшая заемщику кредит.

Эта ценная бумага служит одним из основных требований при получении ипотеки. Она позволяет банкам избегать рисков по неуплате. В случае, если заемщик перестает выплачивать ипотеку, теряет свою платежеспособность, банк пользуется правом, которое предоставляет ему закладная, то есть продает недвижимость и возвращает себе сумму, невыплаченную заемщиком.

В качестве залога по закладной могут выступать следующие объекты недвижимости:

  • Участок земли . На нем могут отсутствовать постройки. Стоимость участка оценивается в зависимости от места его расположения и размера.
  • Нежилые помещения . В качестве залога могут выступать склады, офисы, дачи, гаражи и другие нежилые помещение, состояние которых оценивалось специализированными организациями.
  • Квартира в многоквартирном доме . Оформить квартиру как залог гораздо проще, чем любое другое помещение. В случае необходимости банк легко продаст квартиру, так как на них спрос всегда достаточно высокий. Однако перед оформлением закладной проводится оценка жилья. В качестве залога могут выступать квартиры только в хорошем состоянии, со всеми коммуникациями и в доме, построенном не раньше 1970 года.
  • Частный дом, коттедж . Если закладывается частный дом, то в эту же закладную входит и участок земли, на котором он находится. Кредитные организации соглашаются на оформление частных домов как залога, если они расположены не далеко от города, находятся в хорошем состоянии и имеют высокую пожарную безопасность.

Не всегда покупаемое жилье является залогом. При определенной договоренности с банком заемщик может предложить в качестве залогового имущества уже имеющуюся у него недвижимость. В этом случае купленная в ипотеку квартиру сразу является полной собственностью покупателя. При желании он может ее продать без разрешения кредитной организации.

Что касается того, когда оформляется закладная при ипотеке, то заниматься этим нужно уже после сделки купли- продажи, имея на руках все документы на купленную недвижимость.

Требования к закладной

Закладная является официальным документом, поэтому она оформляется по строгим правилам. Стоит помнить, что некоторые банки предъявляют свои требования к закладной, уточнять их нужно у кредитного менеджера.

Не все знают, как выглядит закладная по ипотеке. Это официальный бумажный документ. Он может оформляться от руки или распечатываться на принтере. Подписи должны быть оригинальными. После оформления документу присваивается регистрационный номер, который вносится в базу данных.

При подписании закладной нужно внимательно читать все пункты. В случае возникновения спорной ситуации будут учитываться только данные закладной, а не кредитного договора. Перед подписанием нужно внимательно проверять все адреса и имена.

После оформления документ остается у финансовой организации. Она является его владельцем и возвращает бумагу заемщику только после истечения срока закладной.

Получить образец можно в отделении банка. Также его можно скачать на сайте выбранной кредитной организации.

Закладная оформляется по следующим правилам:

  • В начале документа по центру указывается его название «Закладная».
  • Указывается полное имя заемщика. Для физического лица этих данных достаточно. Если же заемщиком является юридическое лицо, необходимо указать его реквизиты.
  • Вписываются данные залогодержателя, то есть банка, который выдает ипотеку. Его название, реквизиты и прочие данные, позволяющие его идентифицировать.
  • В закладной должны указываться основные пункты кредитного договора. Именно кредитный договор является основанием для оформления залогового документа. Вписываются условия кредитования, ставка, сумма долга, способ погашения ипотеки и прочие данные.
  • Детально описывается имущество, которое является залогом. Указывается его полная стоимость и сумма, выданная банком.
  • После оформления документы ему присваиваются реквизиты. Перед тем, как узнать номер закладной по ипотеке, заемщик должен обратиться в банк с паспортом.

Многие заемщики интересуются, что делать после получения закладной по ипотеке. Закладная остается у банка и хранится там до момента погашения долга. Никаких особых действий относительно этого документа больше предпринимать не нужно. Заемщик платит ежемесячные взносы и страховку.

Возврат и утрата закладной

Заемщик никаких манипуляций с закладной с момента ее подписания не проводит. Иногда покупатель интересуется, как узнать оформлялась ли закладная по ипотеке на приобретаемую им недвижимость. Получить эту информацию человеку, не являющемуся собственником, довольно трудно, поэтому покупателям рекомендуют обращаться в ЕГРП, чтобы узнать, находится ли недвижимость под обременением.

Клиент должен знать, что банк может в любой момент продать закладную другой кредитной организации. Для заемщика это не играет никакой роли, изменится только счет, указываемый при уплате ежемесячных взносов. Финансовая организация не может самостоятельно изменить условия кредитного договора, не обсудив это с другой стороной.

Возврат закладной происходит следующим образом:

  • В случае, если заемщик полностью погасил долг в срок, указанный в договоре, он подает заявление, что долг погашен. При досрочном погашении потребуется некоторое время для перерасчета и погашения ипотеки (до месяца).
  • Когда ипотечный кредит признается закрытым, банк обязан выдать на руки заемщику закладную. До выдачи документа может пройти месяц, но обычно кредитные организации отдают закладные быстро, в течение пары дней.
  • Заемщик получает залоговый документ и с ним идет в юстицию, где снимает обременение с недвижимости. Получать новое свидетельство о собственности не обязательно. Достаточно заказать выписку из ЕГРП и убедиться, что обременение снято.
  • Если по какой-то причине банк не выдает закладную, заемщик пишет письменное заявление с просьбой вернуть документ по причине погашения долга. После этого заявления кредитная организация обязана вернуть закладную в течение нескольких дней. В случае отказа заемщик обращается в Центральный банк страны, а дальше дело передают в суд.

Если банк потерял закладную, он обязан ее продублировать. Отказ выдать документ заемщику по причине его утери считается незаконным. Заемщик имеет право обратиться в суд. За удержание или утерю закладной законодательством предусмотрена серьезная ответственность.

Закладная необходима для снятия обременения. Без этого документа органы юстиции не примут документы и собственность останется в залоге у банка. Небольшие банки часто перепродают закладные, за утерю документа отвечает последний залогодержатель. В этом случае обременение снимается без закладной через суд с предоставлением всех документов о погашении долга.

Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке

Чтобы защитить себя от утери закладной, заемщики стараются обращаться в крупные банки, такие, как Сбербанк. В этом случае вероятность, что банк прогорит или потеряет ценные документы, гораздо ниже.

Что касается того, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, то она оформляется по стандартной схеме с некоторыми нюансами:

  • При оформлении закладной требуется пакет документов: паспорт заемщика, ипотечный договор, документы на квартиру. Банк извещает вторую сторону о том, какие документы нужны для закладной по ипотеке. Свидетельство о праве собственности должно быть на руках на заемщика, иначе залоговый договор автоматически будет заключен на продавца, последнего собственника квартиры.
  • Закладная должна быть зарегистрирована государственным органом в течение указанного времени. По его истечении закладная считается недействительной. Она вступает в силу в тот момент, когда сотрудник банка вносит ее номер в базу данных.
  • Если в качестве залога выступает не покупаемая недвижимость, а иное имущество заемщика, банк проводит тщательную оценку и пропускает сделку только в том случае, если стоимость залогового имущества соразмерно сумме долга.
  • Образец закладной можно скачать на официальном сайте Сбербанка и заполнить его самостоятельно. Если в процессе заполнения возникли вопросы, их необходимо задать кредитному менеджеру до того, как документ будет подписан.
  • Номер закладной заемщик может узнать сразу при оформлении документа. Кредитная организация указывает его в уведомлениям о ежемесячных платежах.
  • Поскольку оформление закладной происходит через государственные органы, заемщик оплачивает госпошлину в отделении Сбербанка в размере 1000 рублей.
  • При оформлении сразу делается копия документа, которая помечается как дубликат. Она остается в регистрационной палате, оригинал хранится в отделении Сбербанка.

Чтобы узнать, как оформляется закладная по ипотеке в Сбербанке, необходимые документы для нее можно уточнить в ближайшем отделении кредитной организации.